住宅ローンが払えなくてマンション売却を検討しているなら専門家の助けを借りよう

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住宅ローンが払えないと「もうマンションを競売にかけられるしかないかも……」と弱気になってしまいそうですが、対応策はいくつかあります。

状況によっては、自宅マンションを手放さずに済むこともあります。

いずれにせよ重要なのは専門家に相談することです。素人には分からない解決方法を専門家は知っています。

まずは手放さずに解決できる方法から見ていきましょう。売りたくないなら、いずれかの手段が使えないか検討してください。

自宅マンションを手放さずに解決する方法

売却せずに住宅ローン返済を見直すには、いくつか方法があります。穏便なものから順番に記載します。

家計を見直す

住宅ローンが払えないなら、とにかく一番にすべきは家計を見直すことです。

大きな方針としては2つ。

• 支出を減らす
• 収入を増やす

あと何万円あれば住宅ローンが払えるのかを考えて、節約と収入増の手段を検討してみましょう。以下に効果の大きいものを挙げていますが、他にも節約方法はさまざまありますので調べてみてください。

相談先：ファイナンシャルプランナー、自分で調べて実行する

支出を減らす

• 生命保険・医療保険の解約
• 携帯電話を格安SIMなどに変更
• 自宅のインターネット回線の解約
• 酒やたばこなど嗜好品の量・頻度を減らす
• 外食をやめる、昼食に弁当を作る
• 維持費のかかる車を売却してカーシェアリングを利用する
• 月会費のかかる習い事やサービスを見直す

収入を増やす

• 残業を増やすなど本業での収入増を目指す
• 本業以外で副収入を得る（クラウドワークスやココナラなどで個人が受注することも最近は簡単になっている）
• 夫婦でフルタイムで働くことを検討してみる（幼い子どもの保育園代などがかかってもそれ以上に稼ぎが増えれば有効）

節約に関してはこちらのノマド的節約術というサイトが情報量が多くて参考になります。

参考：毎月3万円以上お金を貯めるのも夢じゃない！誰でも簡単にできる節約と貯金方法21選

貯蓄があるなら、繰り上げ返済して月々の支払い額を減らす

毎月の給料では住宅ローンが払えないので貯蓄を切り崩しているという人は、繰り上げ返済も検討してみてください。

繰り上げ返済をすることで、ボーナス返済をなくしたり、月々の返済額を減らしたりできます。

貯蓄を崩しながら毎月対応していくより、一括で繰り上げ返済してしまった方が総返済額も抑えられます（金利分が減るため）。

しかし、繰り上げ返済手数料などもあるので、貯蓄額によってはやめておいた方がいいかもしれません。繰り上げ返済によって月々の負担がどれくらい減るのかきちんと計算してから進めましょう。

相談先：住宅ローンを借りている銀行など金融機関

リスケジュールで返済期間を延ばして返済額を減らす

銀行（金融機関）と交渉して、返済計画の見直しをお願いすることをリスケジュール（リスケ）と言います。住宅ローンが払えない状況で銀行に相談するのは気後れしがちですが、早めの相談が重要です。

• 月々の返済額を減らして、返済期間を延ばす
• ボーナス返済をなくす
• とりあえず数年間元本の返済を猶予してもらい金利だけを支払う
• 一時的に返済猶予をしてもらう

など今の収入の範囲で払えるようにしてもらえる可能性があります。

相談先：住宅ローンを借りている銀行など金融機関

フラット35で借りている人向けには月々の返済が苦しくなった場合の解説ページが公式に用意されています。一般的な銀行の場合、細かい条件はホームページに書かれていないことが多いのですが、フラット35の場合はきちんと書かれています。

他の金融機関で借りていても参考になると思います。

参考：月々の返済でお困りになったときは：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

借り換えで毎月の返済額を減らす

今の住宅ローンより有利な条件で借り換えができれば、毎月の返済額を減らせるかもしれません。

また、金利は変わらなくても返済期間を長く設定できれば、月々の負担は減ります。

しかし、返済期間は変わらない条件の借り換えしかできないこともあり、その場合は金利がかなり下がらないと月々の返済額はあまり変わらない可能性があります。

金利が1％以上安くなるならメリットも大きいと思います。

借り換え前にはきちんとシミュレーションして、どれくらい月々の返済が減るか確認して進めましょう。

相談先：借り換え先の銀行

他の借金が苦しいなら任意整理

住宅ローンが払えない理由が、他の借金にあるなら、任意整理で解決できるかもしれません。

キャッシングやカードローンなど住宅ローン以外の借り入れは、任意整理を行うことで返済額を減らせる可能性が高いのです。

余裕が出た分を住宅ローン返済に回せば、自宅マンションを手放さなくて済みます。

相談先：弁護士、司法書士（弁護士法人アドバンスなど債務整理や借金問題に強い弁護士さんに相談するとスムーズです）

さらに借金が多い場合は個人再生

個人再生は、任意整理よりも借金で切迫した人が利用する手段です。

裁判所を通しての手続きとなります。

任意整理がいいのか、個人再生がいいのか、それとも家を手放す自己破産がいいのか、素人では判断が難しいので、弁護士を頼りましょう。

相談先：弁護士（弁護士法人アドバンスなど債務整理や借金問題に強い弁護士さんに相談するとスムーズです）

自宅マンションを手放して解決する方法

自宅マンションを手放して、問題を解決する方法です。

「いずれ競売にかけられるから、もうそれでいいや」と放っておくと、必ず損をします。極端な話、競売では安く買い叩かれ、借金が多く残ってしまいます。

売却など手放す場合も自分で積極的に動いていきましょう。

不動産屋の仲介での売却

住宅ローンの残高が少ないなら、自宅マンションを普通に売却して完済を目指しましょう。住宅ローン残高より高く売れそうな場合も同様です。

売却価格が住宅ローン残高を上回るなら、売却代金で住宅ローンを相殺できるので、売ってしまう方が金銭的にはスッキリします。

この方法は不動産屋に仲介に入ってもらって個人の買い手を探す、いちばんスタンダードな売却方法です。

売るときには、なるべく高く売るために複数の不動産屋から見積もりをもらって依頼しましょう。相性の良い営業さんを見つける意味でも複数の不動産会社の人と会う必要があります。

通常の不動産売却の欠点としては、いつ・いくらで売れるか分からないことです。売り出してから3ヶ月から6ヶ月程度はかかると思っておいてください。

依頼する不動産会社には事情を説明して、売却計画を立ててもらいましょう。相場より安く出せば、早めに売れる可能性も高まります。

相談先：不動産会社（HOME4Uの売却一括査定が便利です）

任意売却

任意売却は、住宅ローン残高が多い人でも使える売却方法です。銀行の許可を得て、住宅ローンが返しきれない金額での売却ができます。

売却代金で返しきれなかった住宅ローンの残りは、売却して引っ越して以降も払っていく必要があります。しかし、毎月1万円程度に抑えてくれるので、賃貸の家賃と合わせても今よりは生活が楽になるでしょう。

任意売却終了後、家賃を払うことで住み続けられる可能性もあります。この仕組みをリースバックといいます。

そのほか、引っ越し代を残してもらうなど、かなり融通が利く手段です。

相談先：不動産会社（HOME4Uの売却一括査定を利用の上、任意売却を検討していることを伝えましょう）

自己破産

自己破産は最終手段です。

いわゆるブラックリストに載ってしまい、新たにお金を借りたり、クレジットカードを作ったりしにくくなってしまいます。

なるべく他の方法で解決するようにがんばりましょう。

相談先：弁護士（弁護士法人アドバンスなど債務整理や借金問題に強い弁護士さんに相談するとスムーズです）

まとめ

住宅ローンが払えないからと言って、必ず家やマンションを売らなければいけないわけではありません。

自宅を持ったまま生活を立て直すことは可能です。

そのためには、自分からアクションを起こすことが大事。基本的に相談は無料です。一人で悩みを抱えるより、専門家に相談しましょう。