マンション売却の正しい流れと手数料や税金の知識!査定方法やタイミングについても解説

マンション売却
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マンション売却

マンションの売却を考えた時に「どんな流れで進むのか?」「どんな手数料や税金がいくらかかるのか?」などを気になりますよね。

マンションの売却は人生の中でもそう何回もあることではないので、初めて体験する人も多いです。

そこで、この記事では不動産会社の売買部門に7年勤めた実体験も元に、マンションの売却の流れから必要な諸費用など全て解説していきます。

最後までご覧いただければ、あなたが所有するマンションを売却するイメージが湧き、査定に申込みできるようになりますよ。

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目次

マンション売却の流れを9つのポイントで解説!

マンション売却の流れ

マンション売却は大まかに上記の画像のような流れで行われます。

それぞれのポイントで注意点も解説していきますので、気になるところだけでもご覧ください。

  1. マンション売却の査定を受ける
  2. 売却方法を検討する
  3. 査定結果から不動産会社を選んで契約する
  4. 売買価格を決める
  5. 不動産会社が売出しを開始
  6. お客様の内覧や交渉
  7. 売買契約の締結
  8. マンションの引き渡し(ローンの返済)
  9. 確定申告と税金の精算

マンション売却の査定を受ける

まず最初は、マンションを売却するためにあなたが所有しているマンションの査定を行いますが、一般的な査定方法としては大きく分けて2つあります。

  • 一括査定サイトを利用する
  • 不動産会社に直接依頼する

この2つがマンション売却の査定を行うのに一般的な方法となりますが、どちらも基本的には過去の相場から査定をすることがほとんどです。

【不動産の査定方法】

不動産会社はレインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するサービス)やアットホーム・スーモなどのような不動産のポータルサイトを利用したり、自社の販売実績から相場を算出します。

立地・似たような間取り・採光方向・室内の状況・売れた年月日などから総合的に判断しています。

このように査定するので、大きくは査定結果は変わらない可能性が高いです。

違いが出るとすれば、その不動産会社自身の販売実績によるので、一括査定サイトを利用することをおすすめしています。

HOME4Uのような一括査定サイトを利用すれば、一度に6社など複数の不動産会社から査定結果が届くので、金額の高い査定をした不動産会社から見ていくようにしましょう。

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売却方法を決める

マンションを売却する場合、不動産会社を通して行う場合には3つの方法で売却を選ぶことになります。

  • 不動産会社による買取
  • マンションの仲介
  • マンションの任意売却

    マンションを売却する理由は人それぞれだと思いますが、上記の3つの場合は下記のように考えるとわかりやすいです。

    売却の種類 特徴 概要
    買取 早く売れるが少し安い 金額の折り合いがつけば1〜2ヶ月で売却可能だが、業者得る利益も考慮するため安くなりやすい。
    仲介 高く売れやすいが時間がかかることもある 相場・地価などから判断するので比較的高く売れやすいが、買い手が見つからないと半年以上かかることもある。
    任意売却 金額は金融機関と相談 基本的には上記の「仲介」と同じだが、金融機関の確認や許可が必要

    任意売却は住宅ローンの返済が難しくなり、該当不動産を売ることで返済に充当するのですが、それでも残債がある場合は、住宅ローンを組む際の契約で「抵当権」と呼ばれるものが設置されます。

    本来は金融機関に完済しないと抵当権は外れないため、事実上は金融機関の所有物となるので、勝手に販売・引き渡しができません。

    ですが、金融機関と相談した上で許可が得られれば「任意売却」という名目で不動産の売買が可能となります。

    多くの方は「仲介」による売却方法を選択すると思いますが、ここでは特徴として仲介は高く売れやすいが時間がかかることもあるということを覚えておきましょう。

    物件価格が適正かつ人気の立地・マンションであれば、買取と同じくらいのスピードで売れることもあるので、必ず遅くなるというわけではなく、あくまでも買い手がいるタイミングかどうかということになります。

    査定結果から不動産会社を選んで契約する

    一括査定もしくは不動産会社に依頼して査定してもらうと、先ほどお伝えしたように、その会社の実績やポータルサイトなどからの相場によって査定結果が届きます。

    ここであなたが決定しないといけないことが、1社に依頼するか複数社に依頼するかと契約の種類を選びます。

    ここではわかりやすくするために、不動産会社との契約の種類を軸に解説します。

    契約の種類 契約できる会社数 特徴
    一般媒介 複数社に依頼可能 複数社に依頼でき、自分で客付けも可能。業務の販売報告は義務付けられていない。
    専任媒介 1社にのみ依頼可能 1社にのみ依頼でき、自分で客付けも可能。契約は3ヶ月となり、業務の販売報告は2週間に1回以上、レインズの登録は契約から7日以内に行う
    専属専任媒介 1社にのみ依頼可能 1社にのみ依頼でき、自分での客付けは不可。契約は3ヶ月となり、業務の販売報告は1週間に1回以上、レインズの登録は契約から5日以内に行う

    このように分類されています。

    不動産会社の視点からすると、専任媒介を取りたいところが多い傾向にあり、その理由としては自分たちで売主(あなた)・買主の両方から仲介手数料をもらいやすい状況になるからです。

    また、報告の義務も2週間に1回のため、そこまで頻繁ではないのでこの専任媒介が好まれるのです。

    では、売主であるあなたから見た場合にはどの契約が良いかと言うと「一般媒介」か「専任媒介」で、物件の売れやすさによって選ぶ方が変わってきます。

    一般媒介

    立地や間取り、人気のマンションであれば「一般媒介」がおすすめです。

    複数の不動産会社に依頼できるため、不動産会社同士で競争が起こるので、値引きを行わなくても問い合わせが一定数見込めるので、早く売却できる可能性があります。

    レインズへの登録義務や販売報告の義務はありませんが、少しでも早く売るために、レインズ含むポータルサイトなどへの登録も迅速に行われるので、安心して待っていれば良いでしょう。

    デメリットとしては、複数の会社に依頼するため、まだ売れていないか(買い付けが入っていないか)の連絡が頻繁に来る可能性があるため、その連絡が煩わしく感じるかもしれません。

    専任媒介

    そこまで人気のマンションではないと思った場合には「専任媒介」がおすすめです。

    人気がそこまでの場合で一般媒介にすると、不動産会社としては他の会社が代わりに売ってくれると考えたりし、あなたのマンションに注力しない場合があります。

    これを専任媒介で契約すれば、レインズへの登録は必須なので、その会社では販売力が弱くとも、他の不動産会社がレインズ経由で客付をしてくれる可能性がありますし、販売報告の義務も発生するため、何もしていませんという通知を送るのはその会社の評判にも関わるので、自ずと販売に力が入ります。

    逆に人気のマンションを専任媒介にすると、その不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料をもらうために、まだ客付ができていないのに、他の不動産会社から問い合わせがあっても「検討中のお客様がいます」として、いわゆる「囲い込み」のようなことが起きてしまう可能性があります。

    上記のことから、あなたのマンションの人気度によって、不動産会社との媒介契約を決めると良いでしょう。

    売買価格を決める

    査定から不動産会社を決めるまでに、同時進行で売買価格を決めていきます。

    売買価格は相場の10%上乗せくらいが良いです。

    不動産営業の経験からも、買主さんは高確率で値引き交渉を行ってきて、その時に多いのが10%くらいの価格です。

    買主側は売買価格の約10%くらいが諸費用として別途かかるため、その10%が値引きできれば、自分がイメージしていた価格で購入できるので、契約がまとまりやすくなります。

    売主であるあなたは、落とし所として、売買価格の10%引きで購入されるイメージを持っておくようにしましょう。

    【注意点】

    注意点として、一般媒介で複数の不動産会社に依頼する場合は、公平を保つために条件は揃える必要があります。

    そのため、1社には2,000万円・もう1社には2,200万円のように、売買価格などの条件が変わらないようにし、仮に途中で値下げする場合も、契約しているすべての不動産会社に通達するようにしましょう。

    不動産会社が売出しを開始

    売買価格も決まりましたら、いよいよ売り出し開始です。

    不動産会社がレインズやアットホーム・スーモなどのポータルサイトで情報を公開したり、すでに持っている顧客に声をかけて販売を開始します。

    あなたは特にすることはありませんが、情報が間違っていないかなどは確認しておくと良いでしょう。

    また、マンションが空室の場合は内覧のために不動産会社に鍵を預けておく必要があります。

    あなたが管理していても良いですが、内覧のたびに不動産の営業マンが鍵を借りにくるのは非効率なので、依頼する不動産会社に1〜2本ずつ預けられるようにしましょう。

    さらに、リフォームや修繕を行う必要はありませんが、部屋を掃除するなどをしておくと印象が良くなりますね。

    お客様の内覧や交渉

    不動産会社の営業により、お客さんが内覧を行いたいと問い合わせがあれば、実際に中を見に営業マンと一緒に来ます。

    空室のマンション売却であれば、鍵も預けているので何もすることはありません。

    ただ、現在も入居中のマンション売却の場合は、内覧したい旨の連絡が届きますので、日時を合わせて内覧を行います。

    この時に注意したいこととして、複数の内覧希望があった場合には、時間が被らないようにしてあげた方が、お客さん同士が緊張せずに、ゆっくりと内覧できるのでおすすめです。

    ただし、マンション売却で基本的に買い付けが入った順に交渉できるという点から、同時でも良いから見たいという人もいるため「〇月〇日の△時から1件内覧が入っているので、その後でもよろしいでしょうか?」と営業マンに伝えましょう。

    そうすると、営業マンから同じ時間もしくはずらした日時の提案が返ってきます。

    そして、あなたのマンションが気に入ったお客様がいれば、買付証明書(購入を書面で意思表示したもの)を提出してきます。

    この時に、買付証明書には値引きを希望する金額が提示されていたりするので、先ほどの10%以内なのかどうかを確認したり、その他修繕してほしいなどの条件を確認して、お断りや承諾を不動産会社と相談しながら決めましょう。

    売買契約の締結(ローンの返済)

    買主さんの条件を承諾できたら、いよいよ売買契約の締結に進みます。

    契約書や重要事項の説明書は不動産会社が用意してくれ、可能であれば買主さんと一緒に不動産会社で契約締結を行います。

    売主であるあなたが必要なものは下記です。

    • 実印
    • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行したもの1通)
    • 収入印紙
    • 本人確認書類
    • 登記済証(権利証)または登記識別情報通知
    • 仲介手数料
    • 固定資産税納税通知書

    簡単に表で上記の必要なものを説明いたします。

    実印 売買契約書類などに捺印するため
    印鑑証明書 実印と本人が一致していることの確認
    収入印紙 売買価格に応じて変動し、買主と折半になることも多く、収入印紙の持参ではなく現金で対応可能な場合も多い
    本人確認書類 免許証やパスポートなど、本人確認のために必要
    登記済証(権利証)
    または登記識別情報通知
    不動産を所有している確認として必要
    仲介手数料 不動産によっては半金だったり、決済の時に売買代金から差し引きもあるため、不動産会社に確認
    固定資産税納税通知書 不動産会社によって不要だったり、契約前に欲しいと言われることもある

    このようになっており、お金がかかる可能性がある収入印紙と仲介手数料は事前に不動産会社に確認しましょう。

    収入印紙は多くの場合、5,000円もしくは10,000円がほとんどです。(※2024年3月31日まで軽減税率適用)

    表でもお伝えしたように、収入印紙は買主さんの折半になることも多いため、上記金額の半分を負担で済む可能性があるので、必ず不動産会社に確認しましょう。

    決済・マンションの引き渡し(ローンの返済)

    売買契約の締結が完了したら、買主さんが住宅ローンを使っている場合は金融機関との準備が始まり、およそ1ヶ月前後で決済となります。

    決済は住宅ローンを組む金融機関で行われ、所有権移転などの兼ね合いから司法書士さんも同席します。

    決済の時の売主さんの持ち物としては、

    • 実印
    • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行したもの1通)
    • 本人確認書類
    • 登記済証(権利証)または登記識別情報通知
    • 仲介手数料
    • 物件の鍵一式

    司法書士さんへの確認や代金の決済が主な作業になりますので、使わない書類もあるかもしれません。

    売主さんであるあなたは代金を受け取り、仲介手数料などを支払い、権利証や鍵を引き渡して完了となります。

    確定申告と税金の精算

    マンションなどの不動産を売却する際には税金がかかります。

    売買契約の時に使用する印紙も税金の1つです。

    売主さんにかかる税金としては下記のように計算ができます。

    税金の種類 税金がかかる場合 おおよその目安
    印紙税 必ずかかる 500万円以下:1,000円
    1,000万円以下:5,000円
    5,000万円以下:10,000円
    登録免許税 必ずかかる 固定資産評価額の1000分の20
    譲渡所得税 利益が出た時にかかる 約20〜30%

    印紙税は契約書に使用するもので、2024年3月31日までは軽減税率で計算されます。

    国税庁の印紙税表

    引用:国税庁

    登録免許税は買主さんが全額負担する場合が多いですが、基本的には双方で話し合って決めることなので、折半になることもあるということを覚えておきましょう。

    譲渡所得税は利益が出た時にかかる税金で、ここが一番大きな税金になります。

    ただ、マンションの場合は築年数の経過などから購入時よりも高くなるケースは少ないので、購入したときよりも高くなっていなければこの費用はかかりません。

    良心的な不動産会社であれば、売主さんが必要な諸費用や書類などをまとめて連絡してくれますし、司法書士との繋がりもあるので、税金関係は不動産会社を通して司法書士さんに確認してもらうようにしましょう。

    税率が変わったりすることもあるため、その時に専門家に聞いておくのがベストです。

    不動産会社を通せば、いくらかかるのかを聞いても相談費用は基本的にかかりませんのでご安心ください。

    確定申告についても売却益が生じた時となります。

    もし売却益が生じた場合は下記の書類が必要となります。

    • 確定申告書B様式
    • 分離課税用の確定申告書
    • 譲渡所得の内訳書
    • 売却時の売買契約書
    • 購入時の売買契約書
    • 仲介手数料や印紙税の領収書

    確定申告の手順については、この記事では割愛いたしますが、売却益が生じた時にはこれらの書類を準備しましょう。

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    マンション売却をする時の査定方法

    マンション売却の流れを把握できたら、実際に査定する手順を見ていきましょう。

    おすすめは一括査定が行える「マンション簡易査定サイト」を利用するのがおすすめです。

    もちろん近くの不動産会社に相談するのもありですが、一括査定を使ってみてからご自身でどれくらいの金額になるのかを把握してからのほうが不利にならずに済みますね。

    マンション売却の査定方法として、

    • マンション簡易査定サイト
    • 不動産会社に問い合わせ
    • 個人での販売

    この3つは主に挙げられるので、それぞれ解説していきます。

    マンション簡易査定のサイトを利用

    いくつかのマンション簡易査定サイトはありますが、中でもおすすめなのが「HOME4U」という一括査定サイトです。

    home4u

    HOME4Uは最大6社からまとめて査定を受けられ、大手企業の「イエステーション」「住友」「HOUSE DO」など、全国展開している不動産会社も多数登録しています。

    大手だからこそ、過去の販売実績も豊富なので、適切な査定を受けられるので安心です。

    査定方法も物件情報を入力していくだけなので簡単にできますし、「簡易査定」と「訪問査定」があるので、大まかに金額を知りたい場合と正確に知りたい場合でも査定をしてもらうことが可能です。

    マンションと言えど、地価の変動でも売買価格の査定は変わってきますし、内装状況でも価格は数十万円〜数百万円単位で変動します。

    なので、HOME4Uのような一括査定サイトを使うことで簡単に把握できるのでおすすめです。

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    不動産会社に問い合わせ

    インターネットでの査定はちょっと不安と思う方はお近くの不動産会社でも査定は可能です。

    この場合は電話やメールでのお問い合わせ、もしくは直接会社に行って相談ができます。

    ただ、前知識がない状態で行くと、不動産会社としては自分たちが抱えられるマンション(物件)の情報を手に入れられるとなるので、必死に営業をしていきます。

    営業マンは話し上手な人が多いので、いろんな理由で不利にならにように注意しましょう。

    「とても良いマンションなどできっと早めに売れると思いますよ」
    「ちょうどこの辺りで探しているお客様はいまして〜」
    「この辺りの相場はこれくらいないで時期も良いのですぐに売りに出しませんか?」

    このように、その会社で取り扱えるように営業がかけられ、しかも対面となれば、中々断りにくかったりします。

    なので、一括査定サイトで簡易的な査定を受けたり、複数社に査定を依頼することで無理な営業を受けにくくすることをおすすめします。

    個人で販売

    媒介契約で専属専任媒介でなければ、あなた個人でも客付けは可能です。

    知人・友人・身内などに売却することになれば、契約書や先ほどの必要書類などをそれぞれで調べて取りまとめないといけません。

    書類の準備だけなら良いですが、個人売買の契約はトラブルが多いのでおすすめしません。

    売買価格も自分で調べた範囲でものもになるため、本当に適正かどうかという点からお客さんが全くつかないこともあります。

    個人売買で特に注意したいのが「瑕疵担保責任」という、引き渡し後に発見された欠陥などをどっちがいつまでの期間をどれくらい負担するのかということです。

    買主さん「こんな瑕疵があるなら購入しなかった」
    売主さん「契約は成立しているし、今からそんなこと言われても困る」

    のようなことに発展しかねません。

    また、所有権移転の手続きなどは司法書士にお願いしたりと、思っている以上に手間がかかりますので、やはりプロである不動産会社に仲介してもらうのが間違いないです。

    万が一、不動産会社が仲介に入ってトラブルになったとしても、営業保証金というものを開業時に預けているので不動産のような大きな取引でも安心できます。

    マンション売却にかかる手数料や税金などの費用

    ここからはマンション売却にかかる手数料や税金などの費用を詳しくみていきましょう。

    ここで紹介する費用はすべて必ずかかるわけではないので、気になったところだけでもチェックしてみてください。

    細かすぎてよくわからないという方も多いので、ざっくりとした金額の目安としては売買金額の5%前後と見ておくと良いです。

    仲介手数料

    不動産会社に仲介に入ってもらう際には売主・買主ともにかかる費用です。

    仲介手数料は物件価格によって異なり、詳細な計算方法もありますが、基本的には下記の表のように計算すれば良いでしょう。

    物件価格 仲介手数料
    400万円を超える場合 物件価格×3%+6万円+消費税
    200万円~400万円以下 物件価格×4%+2万円+消費税
    200万円以下 物件価格×5%+消費税

    上記のような計算式に当てはめると簡単に算出が可能です。

    仮に1,000万円のマンションを売却する時には、

    1,000万円×3%+6万円+消費税=396,000円

    こちらが仲介手数料となります。

    この仲介手数料の定義は国土交通省が定めたもので、基本的に上記が上限として設定されており、この計算式で算出することがほとんどです。

    売主さん側にも必ず発生する費用なので、売却する際は必ず覚えておくようにしましょう。

    室内の掃除費用

    最近はリフォームを前提に購入する層が増えています。

    新築購入がかなり高騰しているので、マンションをリノベーションして住みたいというお客様が増えているので、売却時のリフォームは基本的に不要と考えて良いでしょう。

    ただ、内覧にくる方のために室内の清掃だけはやっておくことで好印象を与えられます。

    ご自身で掃除するのもありですが、ハウスクリーニング(美装)を業者に依頼することでキレイに清掃してくれます。

    おおよそ下記のような料金になると認識しておきましょう。

    部屋の広さ 空室の費用相場 居住中の費用相場
    1R・1K 20,000円前後 23,000円前後
    1DK・2K 23,000円前後 30,000円前後
    1LDK・2DK 30,000円前後 43,000円前後
    2LDK・3DK 40,000円前後 50,000円前後
    3LDK・4DK 43,000円前後 60,000円前後
    4LDK・5DK~ 45,000円前後 65,000円前後

    費用はかかりますが、手間と綺麗さが変わってくるので、資金に余裕があれば依頼するのもありです。

    ただ、私の営業経験から言うと、個人でできる範囲で窓や水回りも含めてしっかり掃除すれば問題ないと感じています。

    銀行への一括返済時の手数料

    住宅ローンを借りていて、一括返済を行う場合は金融機関ごとに金額が変わってきますが、目安として10,000円〜30,000円くらいが多いです。

    またその手続方法(窓口・インターネットなど)でも金額が変わってきますので、必ず借りている金融機関に確認するようにしましょう。

    また、住宅ローンの返済で抵当権というものを抹消する手続きも行う必要があり、こちらは決算時に司法書士に依頼する費用に含まれることがほとんどです。

    司法書士に依頼する費用はおおよそ15,000円くらいとなります。

    登記や売却益などの税金の諸費用

    先ほども紹介しましたが、改めて売主さんがかかるマンション売却でかかる税金をまとめています。

    税金の種類 税金がかかる場合 おおよその目安
    印紙税 必ずかかる 500万円以下:1,000円
    1,000万円以下:5,000円
    5,000万円以下:10,000円
    登録免許税 必ずかかる 固定資産評価額の1000分の20
    譲渡所得税 利益が出た時にかかる 約20〜30%

    印紙は売買契約書に貼る時にしようし、他は決済時や確定申告後にかかるものとなります。

    売却益が出ていなければ大きく税金がかかることはありませんが、詳細は不動産会社を通して司法書士に確認してもらうことをおすすめします。

    マンション売却で失敗しないための注意点

    マンション売却をしたいと思った時に、売主側でできることとして注意点をまとめてみました。

    • 売却価格は10%上乗せで売却開始
    • 売却期間に余裕を持つ
    • 居住中より空室の方が良い
    • 購入時よりも高く売れた場合は控除を利用する
    • リフォームはしない方が良い

    こちらの5つについて解説していきます。

    売却価格は10%上乗せで売却開始

    マンション売却の流れで査定の時にもお話しましたが、売却開始時は相場の10%くらい上乗せで販売を開始すると良いでしょう。

    この10%というのは買主が値引きするときに言ってくる金額の多くがここに該当します。

    また、買主は売買金額の約10%が諸費用としてかかるので、その分が値引きされれば、表示価格と同じ金額で購入できるので、このような提案・交渉が行われることが多いです。

    さらに、万が一売れ行きが怪しい場合は値下げすることも考慮してください。

    だいたい2〜3ヶ月で売れない場合は値下げを検討すると不動産会社も動きやすく、買主の反応が取れやすいです。

    売却期間に余裕を持つ

    マンション売却はすぐに買主が見つかったとしても、契約や決済で1ヶ月くらいはかかります。

    どうしても資金が必要だからマンション売却をしたいとなっても、手元にお金が入ってくるには時間がかかるため、売却期間に余裕を持つようにしましょう。

    マンションの立地や間取り、売買金額などにも影響しますが、不動産会社と結ぶ専任媒介契約は3ヶ月となっているので、およそ3ヶ月〜6ヶ月くらいの期間を目安として覚えておくとよいです。

    居住中より空室の方が良い

    売り出し始めると買主さんが物件を内覧しにやってきますが、この時に居住中よりも空室の方がゆっくり内覧できるので、空室の方がおすすめです。

    鍵も不動産会社に預けることになるので、いつでも内覧できるということは、それだけ売れる可能性が高くなります。

    ただ、経済状況や生活の兼ね合いから居住中になってしまうこともあります。

    その際はできるだけ買主さんの内覧希望日に応えてあげられるようにします。やはり土日祝日は休みの人が多いので売り出してからはこの期間を空けられるようにしておきましょう。

    また、居住中のメリットとしては、家具などが配置されていることから、実際に住んだ時のイメージが付きやすいです。かと言って、買主さんにアピールしすぎると見たいところを見れなかったりすることもあるので、内覧中は質問されたこと以外はあまり話さないようにしたり、付いて回らないようにすると良いでしょう。

    購入時よりも高く売れた場合は控除を利用する

    少し稀なケースではありますが、万が一、購入時よりも高く売れてしまった場合には税金がかかってくるので、その場合は控除を利用するようにしましょう。

    マンション売却で利益が出た場合に使える控除として「3,000万円特別控除」というものがあります。

    マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

    これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

    引用:国税庁

    詳しくは国税庁のページをご確認いただきたいですが、簡単に言うと、マンションを売却した場合に利益が出ても、3,000万円を差し引いて0円以下になるようであれば、その分の税金は加算されないというものです。

    税金に関することは不動産会社でも詳しく知らない人が多いので、詳しく知りたい方は税理士に相談することをおすすめします。

    リフォームはしない方が良い

    何度かお話しておりますが、マンション売却をするときはリフォームしないで売却の方が好まれます。

    買主さんは自分でリフォームすることを前提で考えていたり、リフォーム後の物件の内覧の時には「ここはこうしたかった」「リフォームなしでその分安くしてほしかった」という声をよく聞きます。

    2022年現在では、新築戸建ての相場がかなり高騰してしまい、そういうユーザーがマンションリフォームも視野に入れて購入する方が増えてきました。

    このような需要があるので、室内は清掃程度でリフォームはしないで売却するように検討しましょう。

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    マンション売却で少しでも高く・早く売るための不動産会社の選び方

    マンションを売却するために、不動産会社に依頼することになりますが、ご紹介したHOME4Uのように大手の不動産会社がいるサービスでもその地域で密着している(店舗を構えている)不動産会社を選んだりと、選び方にもコツがあります。

    • その地域の周辺情報に詳しい
    • 販売力が高い不動産会社を選ぶ
    • インターネット広告が豊富
    • 専任媒介より一般媒介がおすすめ

    ここでは上記の4つに絞って、不動産会社の選び方を解説していきます。

    その地域の周辺情報に詳しい

    マンションを含む不動産の売買では周辺情報もしっかりと説明できる営業マンが必要です。

    駅から徒歩何分・コンビニやスーパー・小学校や中学校など、あなたのマンションをより良く見せるために周辺情報をしっかりと把握していることが大切です。

    簡単な情報であれば、調べるとすぐに分かりますが、地域の治安や騒音などは、その地域で長く活動していないと気づかないところもあります。

    また、過去に比べてその地域が活性化しているなどの情報も買主さんにとってはプラスの情報となるので、周辺情報に詳しいと思われる店舗を長く構えている不動産会社を選ぶと良いですね。

    各地域で店舗展開している不動産会社も会社間で情報共有できるので、店舗があるかどうかもチェックしてみましょう。

    販売力が高い不動産会社を選ぶ

    販売力が高い不動産会社であれば、たくさんのお客さんをすでに抱えている可能性があるので、あなたのマンションがそのお客様の需要に合致していれば、売却のスピードも早くなります。

    また、販売力が高いということは、営業自体が上手という裏付けにもなるので、買主さんに購買意欲が高まり、スピーディーに売却が可能になります。

    販売力が高い不動産会社を見極めるには、大手の不動産会社はもちろんですが、次に紹介するインターネット広告に積極的に出していたり、その地域名+不動産(新宿 不動産など)と検索した時に上位にいる不動産会社は比較的販売力があると考えて良いでしょう。

    ネット上で上位にいるということは、それだけ自社のホームページを更新していたり、売買活動で動きがある不動産会社である可能性が高いので、そのマンションが建っている地域名+不動産で検索してみてください。

    インターネット広告が豊富

    依頼しようかなと思った不動産会社が下記のような不動産ポータルサイトにて情報を公開しているかも重要です。

    • アットホーム(https://www.athome.co.jp/)
    • SUUMO(https://suumo.jp/)
    • ホームズ(https://www.homes.co.jp/)
    • オウチーノ(https://o-uccino.com/front/)

    この辺りは掲載していて欲しいくらい、ユーザーの利用頻度も高いポータルサイトなので、これらのサービスで依頼しようと考えている不動産会社があるかをチェックしてみてください。

    レインズと違い、これらのポータルサイトへの登録は義務付けられていませんので、少しでも販売できるように不動産会社が努力する部分となり、そこにどれだけ力を入れているかというチェック項目になります。

    専任媒介より一般媒介がおすすめ

    不動産会社と契約するときには媒介契約というものを結びますが、あなたの物件が立地や間取りなどで人気が比較的高いマンションであれば、一般媒介で進められることをおすすめします。

    契約の種類 契約できる会社数 特徴
    一般媒介 複数社に依頼可能 複数社に依頼でき、自分で客付けも可能。業務の販売報告は義務付けられていない。
    専任媒介 1社にのみ依頼可能 1社にのみ依頼でき、自分で客付けも可能。契約は3ヶ月となり、業務の販売報告は2週間に1回以上、レインズの登録は契約から7日以内に行う
    専属専任媒介 1社にのみ依頼可能 1社にのみ依頼でき、自分での客付けは不可。契約は3ヶ月となり、業務の販売報告は1週間に1回以上、レインズの登録は契約から5日以内に行う

    一般媒介では他2つと比べて大きく違うのは、複数の不動産会社に販売の依頼ができるとう点です。

    複数社に依頼することで、不動産会社同士で競い合って販売していくので、希望価格のままスピーディーに販売することができるでしょう。

    ただ、マンションの立地や間取りなどがそこまで需要が高いものではない場合は、レインズへの登録が義務付けされている「専任媒介」がおすすめです。

    不動産会社は自社で扱っていない物件を探す時はこの不動産会社しか見れない「レインズ」や「アットホーム」などを使って探していきます。

    なので、登録義務がある専任媒介がおすすめとなります。

    • 人気のマンション・立地なら一般媒介
    • そこまでであれば専任媒介

    このように覚えておくと良いですね。

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    マンションの売却に関するよくある質問

    最後に繰り返しになる部分もありますが、マンション売却に関するよくある質問として、

    • マンションの売却にかかる手数料はいくら?
    • マンション売却の流れは?
    • マンション売却でお金はいつ入る?
    • マンション売却で手付金はいつもらえる?
    • マンション売却でかかる税金はいくら?

    これらについてまとめていきます。

    マンションの売却にかかる手数料はいくら?

    物件価格 仲介手数料
    400万円を超える場合 物件価格×3%+6万円+消費税
    200万円~400万円以下 物件価格×4%+2万円+消費税
    200万円以下 物件価格×5%+消費税

    上記のように物件の価格によって変動します。

    例)

    200万円の物件 = 110,000円
    400万円の物件 = 198,000円
    1,000万円の物件= 396,000円

    このような計算となります。

    マンション売却の流れは?

    1. マンション売却の査定を受ける
    2. 売却方法を検討する
    3. 査定結果から不動産会社を選んで契約する
    4. 売買価格を決める
    5. 不動産会社が売出しを開始
    6. お客様の内覧や交渉
    7. 売買契約の締結(ローンの返済)
    8. マンションの引き渡し
    9. 確定申告と税金の精算

    マンション売却のおおまかな流れは上記のような流れになります。

    さらに簡略化すると「査定 → 販売 → 契約 → 引き渡し」という流れになります。

    マンションの人気度合いにもよりますが、売却期間としては3ヶ月〜6ヶ月くらいが多いです。

    マンション売却でお金はいつ入る?

    マンション売却では引き渡しの時に決済として売買代金が入金されます。

    銀行で取引する場合は、その場で入金手続きを行うので、買主さんと同じ銀行であればその場で入金確認も可能ですし、ネットバンクを利用できればその場で確認ができます。

    また、現金で取引をする場合には、不動産会社で行うこともあり、その場で現金が渡されます。

    現金の場合には念の為、その場で金額確認を行っていただくことがほとんどなので、できれば銀行振込で対応できるように相談してみましょう。

    マンション売却で手付金はいつもらえる?

    手付金は基本的に売買契約の時に支払われることがほとんどです。

    手付金はその物件を購入するということで、買主さんの理由で契約が破棄となった場合でも返金する必要はありません。

    また、手付金は現金で支払われることが多く、その理由としては契約が土日などの金融機関が休みの日に行うことが多いからです。

    マンション売却でかかる税金はいくら?

    マンション売却で売主さんにかかる税金は下記のようになります。

    税金の種類 税金がかかる場合 おおよその目安
    印紙税 必ずかかる 500万円以下:1,000円
    1,000万円以下:5,000円
    5,000万円以下:10,000円
    登録免許税 必ずかかる 固定資産評価額の1000分の20
    譲渡所得税 利益が出た時にかかる 約20〜30%

    印紙税は売買契約書に貼るもので、登録免許税は買主さんと相談にはなりますが、買主さんが負担することが多いです。

    また、譲渡所得税に関しては、マンションを売却した時に購入時よりも高く売れて利益が出た場合にかかる税金です。

    ただし、税金に関しては細かく要件は決まっていますが、控除を受けられるものもあるので、詳細は税理士さんに確認してみましょう。

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    まとめ

    以上、マンション売却の流れを解説いたしました。

    マンション売却は下記のような流れで行われます。

    マンション売却の流れ

    また、売主さんが負担する諸費用としては売買代金の約5%くらいと考えておきましょう。

    売却期間としては3ヶ月〜6ヶ月くらいかかり、買主さんが決まってからも契約や決済で1ヶ月近くかかります。

    この記事でマンション売却の流れを理解できましたら、あなたのマンションの査定を行ってみましょう。

    おすすめは高額査定に繋がりやすい一括査定サイトの「HOME4U」を活用してみてください。

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