第2回ではマンション売却の最初から最後までの流れをザッと説明します。
細かいことは覚えなくても大丈夫なので、軽く読み流してくださいね。
最初は下調べから
下調べは、不動産会社に問い合わせする前にすることです。
大きく分けて2点あります。
1点目は、今これを読んでいるようにマンション売却のことを調べること。
もう1点は、どれくらいで売れるか相場を少し見てみることです。
SUUMOなどの中古マンション情報が出ているホームページで、同じマンションを中古で売りに出している人がいるかをチェックしてみましょう。
また近くの似たような中古マンションの価格があれば、ちょっとだけ参考にもなります。
なんとなくのイメージができたらOKです。具体的な金額は次の査定で出してもらいましょう。
不動産会社に査定依頼する
不動産会社に査定をしてもらわないと売却は始まりません。
不動産会社の探し方は次の第3回で説明しますね。
査定は、机上査定（＝簡易査定）と訪問査定の2種類から選べますが、会って判断したいこともあるので、基本的には訪問査定を選びましょう。
どれくらいで売れそうか値段だけをまず知りたいなら机上査定も有りです。
机上査定からスタートする場合でも次の段階に行くなら訪問査定は必須なので、机上査定→訪問査定と進むことになります。
不動産会社に売却を任せる契約を結ぶ
次の第3回で説明しますが、査定は1社だけじゃなくて3社～6社に頼んで、その内容を比較して1社に売却依頼先を決めます。
不動産会社と交わす売却を任せる契約（媒介契約）の形態は専任媒介契約にしましょう。
他に似たような名前の専属専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、お任せで売却活動をするにはちょうどいいバランスを取れるのが専任媒介契約です。
不動産会社が広告を出して購入希望者を探す
不動産会社に売却を依頼するとまずやってくれるのが広告です。
中古マンションの広告宣伝の方法はいろいろありますが、マンション売却が得意な不動産会社なら任せておけば上手にやってくれます。
インターネット経由の方法とチラシを配る方法があるくらいを覚えておけば大丈夫です。
広告を見て購入希望者が実際の室内を見に来る（内覧）
購入を検討している人に室内を見てもらうことを内覧と言います。
内覧前には室内をきれいにしておいて、購入希望者の質問に答えられるようにしておきましょう。
内覧前については第5回で詳しく説明しています。
内覧後に購入希望者からこれくらいの価格で買いたいという申し込みを受ける
内覧で気に入った人から購入の申し込みが入ります。ここまで来れば売却完了までもう少しです。
この購入申し込みのときには、ちょっと値引きした金額を提示されます。
これは指し値と言って、要するに値切り交渉ですね
もちろん相手の出してきた値段そのままで売らなくてもいいので、ここからお互いの妥協点を探りましょう。
気持ちよく買ってもらうためにちょっとだけ値引きしてあげるテクニックもあります。
売買契約をする
売却価格がまとまったら次は売買契約です。
契約書のやりとりは不動産会社の指示どおりに準備してやりましょう。このあたりは第6回で説明しています。
場所は不動産会社のオフィスで行われるケースが大半です。
手付金として売買代金の数％を受け取ります。
お金の受け渡し（決済）と部屋の引き渡し
契約のあと数週間から数ヶ月で、決済と引き渡しの日を設定します。
この日までに引っ越して部屋を空けておきます。荷物も残っていないように注意してください。
決済のときには売却代金を全額受け取るので、そこから仲介手数料を払いましょう。マンション売却の仲介手数料は売買代金の3%くらいが目安です。（法律で上限が決まっているのでぼったくりに合うことはありません。）
このタイミングでの住宅ローンの返済も行います。これについては第4回で詳しく説明しますね。
ここまでで売却活動は一旦終わりです。
必要なら翌年に確定申告
売却した年の翌年2月から3月に確定申告をします。
売却で損をしていれば、減税を受けられる可能性があります。
住んでいた間に価値が減った分（減価償却）の計算方法が難しいので、税理士に相談するのがオススメです。
ザッと売却全体の流れを説明しました。
それぞれの細かい内容を知っておく必要はありません。各ステップを説明してサポートするために不動産会社の担当がいます。
できるだけお任せする方が楽です。
そのために信頼できて能力の高い不動産屋を探すのが重要になってきます。
いよいよ次の第3回では不動産会社の探し方を説明します。ここがこのマンション売却講座の肝です。
第3回：いちばん大事な不動産会社の探し方（信頼できる＋能力が高いが必須）
