使用していない土地や、相続した土地などを持っている場合、土地活用の他に売却を検討される方も多くいます。
しかし、土地の売却の機会は滅多にないため、不安を抱える方もいるのではないでしょうか。
本記事では初めて土地の売却を検討している方にも分かりやすく、売却の流れや税金・費用、そして必要な書類に至るまで徹底解説します。
売却の流れを理解し、適切な計画を立てることが土地の売却を有利に進める鍵です。
特に必要書類は準備に時間がかかるものもあり、準備に取りかかるタイミングが遅れてしまうと売買がうまく進まないケースも起こりかねません。
スムーズに売却するためにも、土地の売却を検討する段階で早めに情報を集めておくとよいでしょう。
ぜひ最後までお読みいただき、後悔のない売却活動へお役立てください。
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土地を売却する流れ
土地の売却の流れは、マンションやアパート、一戸建てといった種別の売却と同様ですが、大きく分けて以下の9STEPがあり、順に対応していく必要があります。
- 情報収集をする
- 必要書類を揃える
- 境界を確定する
- 不動産仲介会社へ土地の査定を依頼する
- 不動産仲介会社と媒介契約を締結する
- 売却活動を開始する
- 買い手が見つかったら条件交渉をし、売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡しをする
- 確定申告・納税を行う
それぞれ詳しく見ていきましょう。
情報収集をする
土地の売却を検討した際にはじめに行うことは、土地に関する情報収集です。
まず、売りたい土地の現状の情報を洗い出しましょう。
主な情報の洗い出し項目は4つあります。
- ローン残額
- 土地の周辺施設や過去の使用履歴
- いつまでに売却するか
- いくらで売却したいか
必要書類を揃える
土地売却の際に必要となる主な書類や資料は以下の通りです。
書類によっては入手できるまでに時間がかかるものや、有効期限が決められているためにあまりに早く入手してしまうと使用できないものもあります。
有効期限に気を留めつつ、余裕をもって書類をそろえるようにしましょう。
| 書類・資料 | 入手場所 | 使用目的 |
| 身分証明書
・パスポート ・運転免許証など |
種類により入手場所が異なる | 売主の本人確認書類 |
| 実印 | お持ちの物 | 売主の本人確認書類 |
| 住民票※取得期限なし | 市区町村役場 | 所有権移転登記 |
| 印鑑証明書
※登記申請前（引渡日前）3ヶ月以内のもの |
市区町村役場 | 所有権移転登記 |
| 登記権利書
または 登記識別情報通知 |
土地を取得した際に法務局より発行
※再発行不可 |
土地の所有者であることを証明する
所有権移転登記 |
| 固定資産税評価証明書
※売却時と年度の異なるものは不可 |
市区町村役場 | 所有権移転登記 |
| 固定資産税納税通知書 | 市区町村役場より送付される | 固定資産税の清算 |
| 確定測量図 | 取得時もしくは新たに依頼して取得 | 買主へ譲渡する書類 |
| 銀行口座の分かる書類・通帳 | 金融機関 | 売買代金の振込 |
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 法務局 | 所有者名義の確認 |
| 近隣との覚書などがあれば | 土地所有時に取り交わしたもの | 買主へ譲渡する書類 |
| 土地取得時の契約書類 | 土地取得時に購入した不動産会社より発行 | 売却終了後、確定申告時に必要 |
住民票
住民票の有効期限は設定されていません。
しかし、登記名義人の現住所が登記上に記載された住所と異なる場合、戸籍の附票など、住所が変遷したことを証明する書類が必要です。
戸籍の附票も市区町村役場で入手できるため、必要に応じて揃えておきましょう。
印鑑証明書
印鑑証明書は、持参した実印を証明するための証明書です。
登記申請前（引渡日前）3ヶ月以内に発行されたものでなければならないため、取得時期には注意しましょう。
登記権利書または登記識別情報通知
平成17年（2005年）3月7日より前に取得した土地の場合「登記権利書」、平成17年（2005年）3月7日以降に取得した土地の場合「登記識別情報通知」が必要になります。
それは、平成17年（2005年）3月7日に、改正不動産登記法が施行され、権利書が廃止されたためです。
これらは権利取得の際に法務局より発行された、所有者のみが保有している書類です。
紛失してしまった場合でも再発行のできない書類のため、もっとも重要な書類といっても過言ではありません。
もしも紛失してしまっている場合には、「事前通知制度」や「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」を利用して本人確認を行い、不動産の名義変更手続きをする必要があります。
事前通知制度とは、登記権利書（登記識別情報通知）の提出が不可の場合、法務局から申請人に意思確認を行うための通知です。
一方、資格者代理人による本人確認情報の提供の制度とは、登記権利書（登記識別情報通知）の提出が不可の場合、法務局に提供する資格者代理人（司法書士）が作成した本人確認情報に基づき行われる本人確認です。
司法書士への依頼費用は事案により異なりますが、登記手続きの手数料とは別に本人確認情報作成手数料が加算されます。
約10万円前後が必要となることが多く、時間もかかってしまいます。
いずれの方法も法務局へ行き、本人確認のため、余裕をもって登記権利書（登記識別情報通知）の所在を確認しておきましょう。
固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書は、土地や建物などの固定資産に対する課税の基準となる価格、つまり評価額が記載されている公的な証明書です。
所有権を移転させる際に税金（登録免許税）を計算するために必要です。
売却年度と固定資産税評価証明書の発行年度が合致するものでなければならないので注意しましょう。
固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、毎年（4月〜6月）、固定資産の所有者に対して市区町村から送付される書類です。
該当の固定資産について課される固定資産税の金額や納税の期限などが記載されています。
売却する年度内について課された固定資産税は、売却日までを売主が、売却日以降を買主が負担する必要があります。
つまり、売却日以降の税金の清算を買主から売主に行うために必要な書類です。
固定資産評価証明書には税額の詳細が記載されていないので、紛失した際には固定資産課税台帳登録事項証明書（公課証明書）を用意しておきましょう。
公課証明書は市区町村役場へ問い合わせると入手できます。
確定測量図
確定測量図は、必須資料ではありません。
もしも用意する場合には、土地の引き渡しまでに用意しておきましょう。
先述した通り、境界を明示した確定測量図を買主から譲渡するよう求められることも多く、作成に時間もかかってしまうため、手元にない場合には早い段階で土地家屋調査士に依頼して確定測量図を用意することがおすすめです。
また、確定測量図とあわせて筆界確認書や越境の覚書の作成を依頼するとより安心した取引ができます。
筆界確認書とは、それぞれある民々境界において境界（筆界）の場所を確認したことを記録する書類です。
越境の覚書は、越境物がある場合に隣地所有者と所有権や是正方法などを取り決めた内容を書類にしたものを指します。
その際、内容だけでなく、双方の署名もしておきましょう。
特に越境するものがない場合には作成の必要はありません。
その他にも、隣地所有者と取り決めをした項目があれば覚書を作成し、買主へ漏れなく引き継ぐようにしましょう。
境界を確定する
土地や、古家付きの土地を売却する際に、自分の土地はどの範囲なのか、隣地との境界を明確にする必要があります。
売買自体は、登記上の面積で行うことも実質可能なので、法的に確定測量図がなければならないわけではないのが実情です。
しかしながら、実際の面積と相違がある場合、売主もしくは買主が損を被ることになり、不明瞭な取引となってしまいます。また、境界があいまいなままでは土地の値段が下がってしまうことも考えられるでしょう。
土地の境界には、私有地との境界「民々境界」と道路との境界「官民境界」が存在します。
確定測量図の作成の際にはどちらの境界も確定しておかなければなりません。
そして、買主は、購入後のトラブル回避のためにも境界線を明示した「確定測量図」の引き渡しを購入の条件のひとつとすることが一般的です。
確定測量図に似た地積測量図などもありますが、地積測量図の作成年月日が古いものは境界線を確定していないものも多くあるため、注意しなければなりません。
また、「実測図」や「現況測量図」といったものは確定されたものではないので、確定測量図の代替資料としては不十分です。
特に商業地や住宅地においては確定測量図がない場合、売却できないことが多くあります。
それは、買主が購入後のトラブルを避けたい意図があるためです。
法的に確定測量図が必須資料というわけではないものの、トラブルなく確実に売却活動を行うには確定測量図を準備するほうが望ましいでしょう。
なお確定測量にかかる費用は、土地面積・建物の有無などの敷地の状態・官民立ち会いなど条件によって幅があり、測量に3〜4ヶ月、あるいは半年以上かかる場合もあります。
そのため、土地の売却の検討を始めた段階で確定測量図の有無を確認し、作成する場合には早い段階で作成を依頼しなければなりません。
また、「境界標」が土地の境界部分にあるかどうかもチェックが必要です。
境界標は隣地との境界の目印となる標識を指し、境界線を明確にできます。
購入後のトラブルが少ないと判断できるひとつとなるため、買主に対する印象も良く土地の売却にプラスに働くでしょう。
工事などで境界標を紛失してしまう場合や、経年劣化で境界点が不明瞭となってしまっている場合もあり、その場合は土地家屋調査士に依頼し再設置してもらうことをおすすめします。
不動産仲介会社と媒介契約を締結する
査定を複数の不動産会社に依頼し、納得のいく不動産会社を決められたら媒介契約の締結をしましょう。
査定結果の金額のみを重視するのではなく、以下の項目についても注目して決めることをおすすめします。
- 査定時に親切丁寧に対応してもらえたか
- 査定価格に対し、納得のいく説明をしてもらえたか
- 売買実績が豊富か
不動産会社の担当者は同時に数件案件を抱えていることも考えられます。
対応があまりに遅いと感じる場合には後回しにされている可能性もあるため、スピーディな対応をしてもらえる会社のほうが不安を感じずに済むでしょう。
また、すぐに質問に対する返答があった場合でも専門用語が多く理解しづらかったり、不確定要素を確定要素とするような回答をされたりする場合には親身になってもらえているとはいえません。
売主の土地売却に関する知識量が少ない場合には、不動産会社の都合ばかりを考えた売却を勧める会社もあります。
やり取りの中で不安になる要素がある不動産会社との契約は避けておくのが望ましいです。
さらに不動産会社の実績度合いを調べるために、不動産会社のWebサイトの確認を行いましょう。
不動産売買といってもマンションの売買や、土地の売買などさまざまにあるため、不動産会社の得意とする分野を把握することはとても重要です。
実績のケースについて多く掲載されている不動産会社だと安心して依頼できるポイントとなるでしょう。
直接確認ができる場合には、実績や不明点など質問をして、不動産会社からの対応を見てみるのもひとつの手です。
不動産会社選びによっては、売却のスピードや数百万円単位で売却価格に影響を及ぼすため、慎重に選ぶことをおすすめします。
売却活動を開始する
売却活動とひとことでいってもすべて不動産会社にお任せしてよいのか不安に感じる方もいるのではないでしょうか。
まず、販促活動においては不動産会社にすべてお任せしてもかまいません。
不動産会社は主に以下の2つの活動を行います。
- チラシや物件情報サイト、店頭に土地売買の情報を掲載・配布し購入希望者を募る
- 購入希望者に対し物件の見学案内を行う
そしてどのような活動経過に至るのかを報告してもらえます。
具体的には、問い合わせの数や内容、見学実施数や見学者の感触などです。
一方で、売主は何もすることがないのかというとそうではありません。
土地に関する事象をまとめておくと良いでしょう。
たとえば、土地周辺の災害歴や周辺施設、近隣との取り決め事項、その他土地に関係することです。
それらは購入希望者から出てくるであろう質問になるため、自分の知り得る範囲でまとめておくとスムーズに対応できるでしょう。
また、更地にした土地だと雑草が生えやすく、害虫や野良猫などからの被害を受けやすくなります。
管理が行き届いていないと不法投棄などの被害のリスクが上がってしまうでしょう。
不法投棄されたゴミの処分責任は土地の所有者にあります。
購入希望者が荒れた土地を見学した際、見栄えが悪く購入を見送ることも十分に考えられるため、定期的な管理を心がけましょう。
買い手が見つかったら条件交渉をし、売買契約を結ぶ
購入希望者が見つかったら、媒介契約を締結した不動産会社より購入申込書が送付されます。
価格や、土地を引き渡すタイミング、古い家屋を取り壊す場合には撤去の諸条件を交渉して折り合いがつけば、売買契約へと移りましょう。
また、「売買契約書」や「重要事項説明書」といった書類作成はもちろん、専門的な手続きは不動産会社が担ってくれます。
売主は作成された書類に不備や間違いがないか事前に確認を行い、売買契約日を迎えましょう。
売買契約日には、不動産会社の事務所などで宅地建物取引士より買主へ重要事項などの説明を行います。
その後、売主・買主双方でそれぞれの契約書類にサインと捺印を行い完了です。
基本的に、契約書類は双方で保管できるように2部作成され、売買金額に応じた印紙税分の収入印紙を貼り付けます。
そして、売買契約日には、契約書類の取り交わしの他に、買主から売主へ手付金の支払いがされます。
手付金の金額は売却価格の1割程度が相場ですが、特に決まりはありません。
売主・買主双方の合意の元で決定しましょう。
この手付金には、買主から売主への、購入の明確な意思表示であるという意味と、契約破棄や違約事項があった場合の担保といった意味を持ちます。
万が一、売買契約後に契約の破棄を希望する場合、手付金の取り扱いは以下の通りです。
- 売主が破棄する場合…手付金を買主へ返還し、さらに同額を支払う
- 買主が破棄する場合…手付金を放棄する
ただし、「ローン特約」に該当する場合はこれに限りません。
ローン特約とは、契約書類に記される一般的な規約です。
もしも、買主が土地購入の際にローンの申し込みを金融機関に行い、審査が通らなければ売買契約が白紙になります。
その場合には、手付金は買主に全額返金しなければなりません。
また、売買契約を締結するタイミングで不動産会社へ仲介手数料の一部を支払うこともあります。
金額に決まりはありませんが、仲介手数料の半額分相当を支払う場合が多いでしょう。
決済・引き渡しをする
あらかじめ決めた引渡し日に決済を行い、引渡しをします。
このタイミングで、行われる処理は以下の通りです。
- 売却価格から手付金を引いた残額が買主から売主へ決済される
- 固定資産税を引渡し日を基準として日割りで買主から売主へ清算される
- 譲渡する書類などを売主から買主へ引き継ぐ
- 決済と書類の引渡しが完了後、土地の名義を買主へ変更する（所有権移転登記）
買主が、売却価格の残金の決済にローンを利用する場合には金融機関で決済を行い、ローン手続きの完了後に残金の支払いが行われます。
銀行口座に支払額の振り込みを依頼する場合には、着金確認のために通帳記帳やオンラインで確認できる電子記帳などを行いましょう。
また所有権移転登記に関しては、不動産会社により手配された司法書士が売主・買主双方の代理で行うことがほとんどです。
その日のうちに所有権移転登記を行うため、金融機関での決済や引渡しといった処理は午前中などに行う場合が多いです。
確定申告・納税を行う
土地の売却を行った翌年の2月16日〜3月15日の期間内に確定申告を行う必要があります。これはサラリーマンにも該当し、土地の売却を行った全員が対象です。
確定申告の際には、測量費や解体にかかった費用、仲介手数料など売却に要したさまざまな費用を経費計上できるため、領収書は必ず保存しておきましょう。
確定申告を行った際に、譲渡所得（売却して得た利益）が出た際には納税の必要があります。
売却損が出た場合には、税法上は確定申告の必要はありません。
しかし、マイホームの売却であった場合にはほかの所得との損益通算ができる可能性があるので、確定申告をしておくほうが望ましいでしょう。
譲渡所得は以下の計算式で割り出すことが可能です。
譲渡所得＝売却代金－取得費（土地の購入額）ー売却費用（仲介手数料や印紙税などの売却に要した費用）ー特別控除額
参照：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」（令和4年4月1日法令等）
取得費とは、土地を入手した際にかかった費用を指し、土地の購入代金や、相続税額がこれに当てはまります。
正確に金額を把握しておくことで節税できる可能性が高まるため、購入代金や相続税額の記載がある書類は保存しておくと良いでしょう。
また、取得費が不明瞭である場合は概算取得費（譲渡価格の5％）を用いて計算します。
そして以下の条件の場合、一定の要件を満たせば特別控除が適用され節税できるため、該当するか確認をあわせて行うことをおすすめします。
| 事例 | 適用される特例 | 条件 |
| 居住していた建物を解体し売却した | マイホームを売ったときの特例※1
（居住用財産の最大3,000万円控除） |
・自分が居住した家屋の売却
・居住しなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売る ・家屋を取り壊してから売却までの間に事業用に利用していない |
| 相続した空き家を解体し売却した | 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例※2
（相続空き家の最大3,000万円控除） |
・被相続人が生前一人で居住した建物である
・相続開始から3年以内の12月31日までに売却する ・昭和56年5月31日以前に建築された |
※1：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（令和4年4月1日法令等）
※2：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和4年4月1日法令等）
もしも、土地の売却を行ったにもかかわらず、確定申告をしなかった場合には、追徴課税の対象となる可能性があるので、注意しましょう。
なお、納税の時期にも注意が必要です。
所得税は確定申告の時期と同じく売却を行なった翌年の3月に納付し、住民税は6月に納付します。
納税の時期にずれがあるため、忘れないように納付しましょう。
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土地を売る際にかかる3つの税金とは
土地の売却には税金が課せられます。
税金の種類・課せられる金額の程度を把握しておかなければ、思わぬ出費となることも考えられるでしょう。
本章では以下の3つの税金についてご紹介します。
- 譲渡所得税（売却益の20.315%または39.63%）
- 登録免許税（土地1筆あたり1,000円）
- 印紙税（売却金額に応じて）
特に、土地の売却は大きい金額が動くため、税額も大きくなってしまいます。
しっかり把握したうえで、税金をふまえた売却計画を立てましょう。
譲渡所得税（売却益の20.315%または39.63%）
譲渡所得税は、先述の譲渡所得の計算方法により割り出した売却益に対して、20％〜40％程度の金額を課せられる税金（所得税・住民税の総称）です。
譲渡所得税は所有期間によって2つの所得区分に分けられ、それぞれに税率が異なる特徴があります。
所有期間の境目は5年とされ、売却した年の1月1日時点で5年を超えるか否かにより判断されます。
もしも売却予定の土地の所有期間が5年前後となる場合には、売却のタイミングを見計らなければ、税率が約2倍程度異なるため、後悔してしまうかもしれません。
| 長期譲渡所得※1 | 短期譲渡所得※2 | |
| 概要 | 長期間（5年を超える）所有した不動産を売却した際に得た所得 | 短期間（5年以下）所有した不動産を売却した際に得た所得 |
| 所得税 | 15％ | 30％ |
| 住民税 | 5％ | 9％ |
| 復興特別所得税 | 0.315％ | 0.63％ |
| 合計 | 20.315％ | 39.63％ |
※1 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（令和4年4月1日法令等）
※2 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（令和4年4月1日法令等）
登録免許税（土地1筆あたり1,000円）
土地の売却の際には、登録免許税を支払う必要があります。
登録免許税は、所有権移転登記と抵当権抹消登記を行う際に法務局へ支払う税金です。
所有権移転登記の費用負担は買主が負いますが、抵当権抹消登記は売主が負担します。
もしも、売主の現住所・氏名などが登記簿と異なる場合、「変更登記」も必要です。
抵当権の抹消や所有者の住所・氏名の変更には、1つの土地（筆）ごとに1,000円を支払わなければなりません。
この処理は、司法書士に依頼するのが一般的で、報酬として1万円〜2万円程度（依頼する司法書士により異なる）を支払う必要があります。
参照：登録免許税はどのように計算するのですか？(p.7)-法務局
抵当権抹消登記に必要な書類
抵当権抹消登記に必要な書類は以下の通りです。
| 必要な書類 | 入手方法 |
| 登記権利書または登記識別情報通知 | 土地を取得した際に法務局より発行
※再発行不可 |
| 弁済証書（登記原因証明情報） | ローン完済後に金融機関より発行される |
| 登記事項証明書（金融機関のもの）
※代表者事項証明書・現在事項一部証明書など金融機関により名称が異なる |
ローン完済後に金融機関より発行される |
| 金融機関からの委任状 | ローン完済後に金融機関より発行される |
| 抵当権抹消登記申請書 | 法務局 |
印紙税（売却金額に応じて）
印紙税とは、印紙税法で定められている税金で、契約書類を交わす際に発生します。
売買契約の際に契約書類に貼り付ける収入印紙の額が印紙税額で、売却金額に応じて印紙税の金額が変動します。
具体的な税額の一覧は以下の通りです。
| 売却金額 | 印紙税額 | 軽減税率 |
| 10万円～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
※平成26年4月1日～令和6年3月31日の間に作成される契約書類のうち10万円を超えるものは軽減税率の適用対象
参照：国税庁 土地売買契約書
収入印紙は法務局や郵便局などで入手できます。
もしも、印紙税を納めない場合は、該当の印紙税額の2倍の税金（過怠税）を支払わなければならないため注意しましょう。
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土地を売る際にかかる5つの費用とは
土地の売却には税金の他にも費用がかかります。
すべてのケースにおいて必ず支払わなければならないわけではありません。
しかし、必要な書類がない場合や、ローンの繰り上げ返済が必要な場合など、ケースに応じて支払う必要があるため、売却の際の予算に組み込むようにしましょう。
本章では以下の5つの費用についてご紹介します。
- 仲介手数料（売買価格の約3~5%＋消費税）
- 司法書士費用（2~5万円程度）
- 解体費用（一般的な木造住宅で100万〜300万円程度）
- 土地測量費用（35万円〜80万円程度）
- 繰り上げ返済手数料（無料〜数万円：金融機関による）
仲介手数料(売買価格の約3~5%+消費税)
売買が成立した際、仲介を担ってくれた不動産会社に支払う手数料を指します。
不動産会社に仲介を依頼したからといって必ず発生する料金ではなく、買い手が見つかって初めて発生する料金です。
支払うタイミングは売買契約時に仲介手数料の半額を、決済時にもう半額を支払うことが多いでしょう。
仲介手数料の料金は法令で定められています。
具体的な計算式は以下の通りです。
| 売買金額 | 仲介手数料 |
| 200万円以下 | 売買価格の5％＋消費税 |
| 200万円～400万円 | 売買価格の4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円を超える | 売買価格の3％＋6万円＋消費税 |
また、仲介手数料には上限が設けられており、売買価格の3％＋6万円＋消費税以上の手数料がかかることはありません。
司法書士費用（2~5万円程度）
司法書士費用は依頼するものによって変動がありますが、約2万円〜5万円程度を予想しておきましょう。
ただし、登記識別情報の紛失で「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」を利用したり、相続登記を司法書士に依頼したりした場合にはさらに報酬として10万円以上の手数料の支払いが必要になる場合もあります。
なかには自分でできるものもありますが、専門知識がなければ労力も時間も消費してしまうため、必要に応じて専門家の手を借りることも検討しましょう。
解体費用（一般的な木造住宅で100万〜300万円程度）
建物を解体した後で売却を行う場合、解体費用は売主が負担する費用です。
解体費用は取り壊す建物の大きさや構造体の材質、立地条件などによって変動があります。
おおよそは構造別に設定された坪単価×坪数で求められますが、廃材処分費用と諸経費も考慮する必要があるため、余裕を持った見積をしておかなければなりません。
| 構造体の材質 | 坪単価 | 費用の目安例（40坪で試算） |
| 木造 | 4万円～5万円 | 160万円～200万円 |
| 鉄骨造 | 6万円～7万円 | 240万円～280万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 7万円～8万円 | 280万円～320万円 |
これらの費用の他に、敷地内への侵入道路が狭いなどの狭小地である場合、重機が侵入しづらく、廃材の運び出しが手作業に限定されることが考えられます。
その場合にはさらに費用が加算されることもあり得るため、該当する場合はより余裕のある費用計算をしておかなければなりません。
さらに、解体後に更地状態とするか、整地するかによっても費用は変わり、整地する場合の仕上げ方法によっても金額に差が出ます。
主な整地方法は4種類です。
| 整地方法 | 費用相場(1㎡あたり) | 詳細 |
| 粗仕上げ | 300~600円 | 整地を依頼しない場合に解体業者が行ってくれる一番簡易的な仕上げ方法。 場合によっては更地状態でも粗仕上げまで行われないケースもある。 |
| 砕石舗装 | 2,000~7,000円 | 粗仕上げより綺麗に整地される。 駐車場としての用途に最適。 |
| 真砂土舗装 | 3,000~4,000円 | 真砂土を敷く。 ガーデニングとしての用途に最適。 |
| 防草仕上げ | 1,000~6,000円 | 雑草を抜いて整地し、防草シートをかぶせて仕上げる。 害虫・野良猫などからの被害を受けにくい。 |
更地の場合は主に建物がない状態で粗仕上げとされる場合もありますが、整地されていない可能性もあります。
整地の場合は、次の土地の使用用途に応じて綺麗に整備され、見栄えが良いため人気が出やすく比較的早く買い手が付く可能性があるでしょう。また、売却後にすぐ着工できる点も買い手目線では大きなメリットです。
特に防草シート仕上げの場合は、売却活動中の土地のお手入れが楽になるため売主としても手間を軽減できるメリットを感じるでしょう。
しかし、完全に生えないわけではないため、適度な管理は継続する必要があります。
土地測量費用（35万円〜80万円程度）
確定測量図がない場合、土地測量費用として図面作成費用がかかります。
測量内容は下記の3つです。
- 現況測量…土地の現在の状況を測量する
- 境界測量…境界を調査し、位置を特定して測量する
- 確定測量…隣地所有者立会いのもと、境界を確定させ同意を得る
一般的な住宅地の場合、50万円以内に収まることも多くありますが、市区町村役場の道路や水路などに接した土地である場合、60万円程度かかる場合もあります。
国道に接している場合には80万円程度となることも考えられ、その他にも条件によって測量費用が加算される場合もあるため、余裕を持った予算を組みましょう。
繰り上げ返済手数料（無料〜数万円：金融機関による）
繰り上げ返済手数料とは、ローンの残債を一括で返済する場合に金融機関に支払う手数料を指します。
手数料は金融機関によって金額に幅があり、返済方法によっても金額が変わります。
インターネットバンキングを利用した返済の場合には金融機関の手間を省けるので、無料や安価で済むケースが多いでしょう。
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土地を売った時の税金・費用シミュレーション
売却価格100万円〜1,000万円未満の場合
| 売却価格 | 税金※1 | 費用※2 | 合計 |
| 100万円 | 204,650円 | 594,000円 | 798,650円 |
| 300万円 | 611,450円 | 693,000円 | 1,304,450円 |
| 500万円 | 1,017,750円 | 770,000円 | 1,787,750円 |
| 800万円 | 1,631,200円 | 869,000円 | 2,500,200円 |
売却価格1,000万円〜4,000万円の場合
| 売却価格 | 税金※1 | 費用※2 | 合計 |
| 1,000万円 | 2,037,500円 | 935,000円 | 2,972,500円 |
| 2,000万円 | 4,074,000円 | 1,265,000円 | 5,339,000円 |
| 3,000万円 | 6,105,500円 | 1,595,000円 | 7,700,500円 |
| 4,000万円 | 8,137,000円 | 1,925,000円 | 10,062,000円 |
売却価格5,000万円以上の場合
| 売却価格 | 税金※1 | 費用※2 | 合計 |
| 5,000万円 | 10,168,500円 | 2,255,000円 | 12,423,500円 |
| 1億円 | 20,346,000円 | 3,905,000円 | 24,251,000円 |
| 1億5,000万円 | 30,533,500円 | 5,555,000円 | 36,088,500円 |
※1 譲渡所得税は20.315%で計算
※2 司法書士費用35,000円、解体なし、整地費用4,000円、測量費500,000円、返済手数料0円で計算
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土地売却の注意点
土地売却の際には、トラブル回避のためにもさまざまな注意点があります。
主に以下の8項目についてご紹介しましょう。
- 境界線を明確にし後のトラブルを避ける
- 個人間売買はなるべく避ける
- 相続時など土地の登記名義人に注意する
- 土地の種類（地目の種類）を確認する
- 税金など必要な費用をあらかじめ確認する
- 土地の売買条件をよく確認する
- 査定は複数社に依頼する
- 売却が困難な場合は不動産買取も視野に入れる
境界線を明確にし後のトラブルを避ける
土地の売却を行う際には、隣接する土地との境界線を明確にしてから売却をしましょう。
買主が確定測量図の引き渡しを求めるのは、後のトラブルを回避する目的があります。
たとえば、境界線があいまいであった場合、災害などで発生した障害物の撤去責任などの所在が決められず争いに発展してしまう恐れがあるでしょう。
言葉で解決できれば大きな問題にはなりませんが、裁判など大事に発展してしまうと、買主も隣地所有者も時間と労力、さらに費用もかかるリスクがあります。
先述しましたが、法的に必須資料でないものの、確定測量図があるほうが好ましいことが多いです。
確定測量図がない場合には作成をし、すでに越境のトラブルがある場合には隣地所有者との取り決めを行い覚書として書面に起こしておきましょう。
個人間売買はなるべく避ける
土地売却を個人間で行うのは避けるのが望ましいでしょう。
理由は以下の5つです。
- 専門知識が必要
- 買い手を見つけられない場合が多い
- 価格の交渉でトラブルになることも多い
- 問題の見落としや解決ができずトラブルに発展しやすい
- 手探りの売買活動で売主も買主も不安になりやすい
専門知識が必要
土地の売買には専門知識を必要とするものも多くあります。
たとえば、売買契約書の作成には、契約不適合責任に問われないような文言選びにも慎重にならなければいけません。
契約不適合責任とは、売買契約時に記載された内容と相違がある場合に売主が追わなければならない賠償責任などです。
もしも契約不適合責任に問われた場合には、改善にかかる費用分の値引きや、最悪の場合売主有責での契約解除・損害賠償請求を起こされる可能性もあるでしょう。
その点において不動産業者に仲介に入ってもらうことで、土地の調査もプロの目線で行ってもらえるので、契約不適合責任とならないよう注意して売買契約や、契約書類の作成を行ってもらえます。
法律に関する知識を持っていないと難しい手続きもあるため、個人間での売買はリスクも負担も大きいものだと考えておきましょう。
買い手を見つけられない場合が多い
個人間売買の場合、不動産会社のように土地情報サイトに掲載したり、チラシを配布したりして行う売買活動とは異なります。
土地情報サイトに掲載することはもちろん、店頭など人目に付く方法での広告活動が上手くいかず、買い手を見つけることが難航してしまう可能性が高いでしょう。
その点において不動産会社であれば、土地情報サイトなど、利用者の多いサイトに掲載できるため、購入希望者の目に留まる可能性が高まるに違いありません。
価格の交渉でトラブルになることも多い
土地の売り出し価格相場を把握したとしても、一般の方には価格の設定でさえも難しいものです。
時には購入希望者から価格の値引き交渉を受けることもあり、個人間での交渉はトラブルの元になりかねません。
円滑に売買活動を進めるためにも第三者である不動産会社を媒介することがベストであるといえるでしょう。
問題の見落としや解決ができずトラブルに発展しやすい
個人で売買を進めるとなると、法的な制約や境界に対する問題などが山積みです。
しっかり調べながら取り組んでいても見落としてしまう問題があります。
不動産会社や、売買に強い司法書士などのサポートを受けることで問題が起こったとしても解決策などを講じてもらうことができ、良い買い手を見つけることに繋がるでしょう。
手探りの売買活動で売主も買主も不安になりやすい
個人で売買を行う場合、上記のことなどから売主も手探りで売買活動を進める場面が多いかもしれません。
そのような場合には買主にも不安を与えてしまうでしょう。
不動産会社を仲介することによって、リスクを回避できるだけでなく、対応力などに安心感をおぼえ、きちんとした売買契約を締結できます。
相続時など土地の登記名義人に注意する
土地の売買を行う際には、土地の登記名義人が自分であることが必要です。
相続によって引き継いだ土地を売却したい場合には、相続登記を行ってから売却活動に移らなければなりません。
所有名義人は、登記事項証明書（登記簿）の確認をすれば把握でき、たとえ相続したとしても記載のある人でないと土地の売却は行えない点に注意しましょう。
相続登記は法務局で行うことができ、必要な書類は以下の通りです。
- 被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本・除籍謄本
- 相続人の戸籍謄抄本
- 被相続人の本籍が記載された住民票の除籍もしくは戸籍の附票の写し
- 相続人の住民票の写し
- 固定資産評価証明書
上記以外にも、法定相続分以外で名義変更が必要な場合には、遺産分割協議書や印鑑証明書が必要です。
相続登記は自分で行うことも可能ですが、時間や手間がかかってしまうため、法律関係に詳しくない場合には負担が大きいものと感じてしまいます。
その場合には、司法書士への依頼も検討すると良いでしょう。
なお、司法書士へ依頼した場合の手数料は5万〜10万円前後が相場です。
土地の種類（地目の種類）を確認する
地目とは、23種類設定されており、宅地や田、畑や山林といった土地の使用目的を示します。
地目によっては適用される法律に違いが生じるため、売却予定の土地の地目に注意しましょう。
たとえば「農地」などを売却したい場合には、農業委員会や都道府県に確認して許可を得なければならない可能性があります。
それは国の政策として、食料自給率の維持や向上のために、農地を勝手に売却することを禁じているからです。
申請の際には、「どのような転用を考えているか」「転用する潤沢な資金があるか」が確認されます。
そして、申請に対し必ず許可が下りるわけでない点に注意しましょう。
税金など必要な費用をあらかじめ確認する
土地の売却にはさまざまな費用や、税金がかかってきます。
なかには必要書類の紛失により予想外の出費も考えられることでしょう。
土地の売却を検討した際には早い段階で必要書類の確認をしておき、ない場合には費用をプラスで見積もっておく必要があります。
ローンの残債がある場合には返済費用も考慮しなければなりません。
土地の状況によっては地盤調査や、土壌汚染調査費用なども必要な場合があります。
場合によっては控除など節税できるものもあり、売買のタイミングの見直しも検討されても良いかもしれません。
正しく土地の情報を整理し、前もって費用・税金の全体像を把握することで売価のボーダーラインの設定などができ、焦らずに売却活動を行えるでしょう。
土地の売買条件をよく確認する
土地の売却の際には、売買条件によく注意しなければなりません。
売買契約書に記載されていない不具合が売却後に発覚した際、売主は「契約不適合責任」に問われることになります。
この不具合（瑕疵）とは、「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」などがあり、具体例は以下の通りです。
| 種類 | 具体例 |
| 物理的瑕疵 | 土壌汚染・コンクリート擁壁の破損・地中障害物・地中部の隣地越境など |
| 法律的瑕疵 | 建築基準法上の道路に接道しない・埋蔵文化財包蔵地であるなど |
| 心理的瑕疵 | 殺人や自殺が過去にあったなど |
| 環境的瑕疵 | 墓地が目の前にある・高圧線の鉄塔が隣地に配置されているなど |
たとえば、ごみや浄化槽などの不要な設備が埋まっていた場合、売却時に売主が知らなかった内容であったとしても責任を問われる可能性があります。
補修対応や、追加の工事の対応、値下げなどの要求をされると売却益がマイナスに転じてしまうかもしれません。
さらには要求に応えられない場合、売主有責での契約解除や、損害賠償請求を起こされる可能性もあります。
また、土壌汚染に関しては、古い地図や登記簿などの確認により可能性の有無が判明する場合があるでしょう。
ガソリンスタンドや工場跡地であった場合には、土壌汚染調査などで確認しておくと前もって不動産会社に相談できます。
地中の障害物や地中内の越境など見ただけではわからないものに対する責任は怖いと感じる方もいるでしょう。
もしかするとあるかもしれないリスクに備え、契約不適合責任に問われないように売買契約書へしっかり記載をすることがポイントです。
査定は複数社に依頼する
土地の査定を行う際には複数の不動産会社に依頼しましょう。
なぜなら、不動産会社により評価基準や相場の判断度合いが異なります。
その他にも、大きな金額が動く売買において信頼のおける不動産会社に依頼するのが重要なためです。
依頼する不動産会社によっては査定額に大きな差が出たり、対応の丁寧さに差が出たりするため、複数社に査定を依頼し自身に適した不動産会社を選択することがより良い売却へとつながるでしょう。
売却が困難な場合は不動産買取も視野に入れる
すぐにでも売却しなければならない理由がある場合や、売り出しているのになかなか買い手がつかない場合などは、不動産会社に買い取ってもらうことを視野に入れても良いでしょう。
通常、売却には半年程度の期間を要します。
状況によってはその売却期間を大きく短縮して売却を終了させなければならない方もいるかもしれません。
そのような事情がある場合に有効な手段のひとつとして不動産買取があります。
不動産買取とは、不動産会社に土地を売却する方法です。
不動産会社は再販する目的で土地を買い取ります。
そのため、再販できない土地や需要のかなり低い土地の場合には買い取りを断られることも考えられ、相場の8割程度を売却価格として提示されることもあるかもしれません。
しかし、契約不適合責任が免責されたりスピーディに売却ができたりするため、状況によってはメリットがかなり大きい手法といえるでしょう。
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土地の売却は情報収集と計画が重要
土地の売却にはやらなければならないことが数多くあります。
安心した売却活動には入念な情報収集と計画、そして、信頼できる不動産会社との媒介契約が必須となるでしょう。
必要書類も多く、再発行のできない登記識別情報通知に関しては、紛失した場合慌ててしまうかもしれません。
余裕をもって売却計画を立てて、不動産会社や司法書士などの手を借りることで予期せぬトラブルにも対応できます。
また、できるだけ高い価格での売却を成功させるコツは「相場」をしっかり把握しておくことです。
複数の不動産会社に査定を依頼し、想定した相場や、納得のいく説明を受けられる不動産会社と自身に適した媒介契約を締結しましょう。
そして、費用や税金面を考慮することも忘れてはなりません。
土地の状況によっては思わぬ費用がかかってしまうこともあります。
場合によっては税金面で控除対象となり節税できる可能性もあるため、よく不動産会社や司法書士などへ相談し、より良い売買活動にしましょう。
なにより、売却が成功したといえるのは、買主へスムーズに引渡しができたときです。
境界を確定させ、越境するものがある場合には売買の前に隣地所有者と覚書を交わすなど、買主に安心した土地取引を心がけましょう。
やらなければならないことや、配慮しなければならないことなど多岐にわたる土地の売却ですが、土地の状況をしっかりと把握することでやらなければならないことが明確に見えてきます。
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