マンション買い替えの基礎知識！ローン・税金・注意点も徹底解説

マンション買い替えは人生の中でも、そう多く経験することではありません。

「買い替えしたいけどどうすればいい？」「いつ買い換えればいい？」と、なかなか買い換えに踏み出せない方も多いでしょう。

マンション買い替えは、手順や費用を抑えれば初めてでも成功させることは可能です。

そこで、この記事ではマンション買い替えの基礎知識として「タイミング」「方法」「メリット・デメリット」「費用・税金」など分かりやすく解説します。

これからマンションの買い替えを検討している人は、ぜひ参考にしてください。

マンション買い替えのタイミングは主に3つ

マンションの買い替えは、人生の中でも大きなイベントです。

「買い替えを失敗したくない」「いつ買い替えすればいいのだろう」と躊躇している人も多いでしょう。

マンション買い替えの最適なタイミングは、一概に「いつがいい」という正解はありません。

人によって資金状況や事情が異なるので、1人1人に合ったタイミングを見極める必要があるのです。

とはいえ、自分に合ったタイミングを見極めるのは容易ではありません。

タイミングを見極める目安として、次の5つが挙げられます。

ここでは、この5つについて詳しくみていきましょう。

ライフステージの変化

ライフステージの変化は買い替えのタイミングを検討する大きな目安です。

よくある買い替えの理由には、次のようなことが挙げられます。

結婚や出産に伴う世帯人数の増加や、子どもの成長でそれまでのマンションでは、部屋数が足りない・手狭になるといった理由での買い替えはよくあるケースです。

希望の学校のある学区や通学距離を短くするために住み替える人も少なくないでしょう。

このように、子どもの誕生・成長は買い替えを検討するうえで、一つの大きな目安となるのです。

反対に、子どもが成長し独立したことで買い替えを検討するパターンもあります。

子どもが独立し夫婦2人だけになると、それまでの家では部屋を持てあまり管理も大変になるものです。

子どもが独立する頃には、ある程度年齢もあがっているので、老後のバリアフリー対策を視野に入れた買い替えもできます。

マンションの老朽化

マンションの老朽化も買い替えのタイミングの一つです。

古くなったマンションは、設備も使い勝手が悪くなります。

築20年を超えるとリフォームや設備の交換も必要になってくるので、住み続けるにも費用がかかるものです。

また、マンションの場合、築年数が古くなるほど修繕積立金も高くなります。

そのため、修繕積立金が上がる前に買い替えするケースも少なくないのです。

住環境の改善

築年数が古くなると、設備なども古くなるだけでなく、防犯性や耐震性に不安というケースもあります。

住みやすさを重視して、設備や防犯性・耐震性の優れている物件へ買い替える人も多いものです。

建物だけでなく周辺環境も重要なポイントです。

長年住んでいると、周辺環境も大きく変わります。

上記のような理由で買い替えするケースもあります。

また、高齢者になってくると、不便な場所では生活がしにくくなります。

バリアフリーが充実している物件や低層階へ引っ越しすれば生活しやすくなります。

さらに、車を手放しても便利な場所や病院などの施設が多い場所というような、生活しやすい場所を探して買い替えするというケースも多いのです。

転勤や転職

転勤や転職は、買い替えの理由として多くの人が挙げるものです。

遠方への転勤や海外などへの長期出張といったケースでは、マンションを売却して勤務先で新しく住まいを見つける人も珍しくありません。

また、職場が変わることで通勤がしにくくなることもあるでしょう。

通勤時間の改善のために、買い替えするというのも一つの選択肢といえます。

家族の近くに住むため

高齢になってからの場合、家族との同居や子どもの近くに住むための買い替えというケースも少なくありません。

反対に、子どもの方が、介護が必要になった親の近くに住むために買い替えるというケースもあるでしょう。

高齢の家族がいる場合、実際には何も問題が起きていなくても、すぐに駆け付けられる距離に家族がいる安心感は大きいものです。

マンション買い替えの方法は3つ

マンションを買い替えでは、「今のマンションを売る」「新しいマンションを購入する」という2つの取引を行います。

どちらを先に行うかによって、次の3つの方法があるのです。

売り先行

売り先行とは、今のマンションを売却してから新しいマンションを購入する方法です。

売却額が分かった状態で購入をすすめられるので、資金計画や調達しやすいというメリットがあります。

また、転勤のように売却しなければならない日が決まっているケースでなければ、売却までじっくり時間をかけることが可能です。

売り急いで値下げすることを防げるので、高値での売却も期待できます。

ただし、売却後の引き渡しまでに新居を決めておく必要があり、新居が決まっていなければ仮住まいが必要になる点には注意しましょう。

資金計画を明確にしたい人や売却額でローン完済や新居購入を検討している人は、売り先行が適しています。

買い先行

買い先行とは、新居の購入を先に行い、そのあとで今のマンションを売却する方法です。

新居選びにじっくり時間をかけられるため、満足いく新居を見つけやすくなります。

新居が見つかった状態で売却できるため、仮住まいが必要ないというメリットもあります。

しかし、売却額が分からないうちから新居を購入するため、新居購入の頭金などの自己資金が必要です。

また、新居と今のマンションのダブルローンになる恐れもある点には注意が必要です。

基本的に、買い先行は自己資金が豊富な人やすぐに売却できる条件の良いマンションを所有している人におすすめします。

同時決済

同時決済とは、売却と購入を同時に行う方法です。

売り先行・買い先行のデメリットを解消できる理想的な買い替え方法といえるでしょう。

しかし、現実的には同時決済は難しいといえます。

売却や購入は、それぞれ買ってくれる人・売ってくれる人という相手のいる取引です。

また、それぞれ契約やローン審査などのさまざまな手続きも必要になります。

自分の都合だけで完全にタイミングをコントロールすることが難しいため、同時決済を狙うのは容易ではないのです。

同時決済を狙うなら、不動産会社に相談しながらしっかりと日程を調整し、そのうえで売り先行か買い先行になる可能性も視野に入れておくことをおすすめします。

マンション買い替えのデメリットと注意点

ここでは、マンション買い替えのデメリットと注意点を解説します。

デメリット・注意点として次の5つが挙げられます。

マンション特有のデメリットは解消不可

買い替えることで、今よりも住みやすい環境に住めるようにはなりますが、新居もマンションであれば、マンション特有のデメリットは解消できません。

戸建と比較したときマンション特有のデメリットとして、次のようなことが挙げられます。

上記のようなデメリットを解消したいなら、戸建てへの買い替えを視野に入れる必要があるでしょう。

しかし、マンションには防犯性の高さや維持を自分でしなくていいなど戸建てにはないメリットもあります。

マンションと戸建てそれぞれのメリット・デメリットを比較して、住み替え先を検討することが大切です。

「売り先行」は仮住まい資金が必要

売り先行の場合、引き渡しまでに新居が決まらなければ新居が決まるまで仮住まいが必要です。

売り先行では、基本的に新居選びの時間が十分とれません。

売却期間中に新居探しをスタートしても、売却額を頭金として検討している場合売却額が分からなければ最終決定ができません。

売却額が分かる前に目星をつけていた物件も、予想より売却額が下がると変更せざるを得ないケースもあるでしょう。

今のマンションの売買契約後に本格的に新居探しがスタートするので、引き渡しまで1ヵ月程しか時間がないのです。

その期間で理想的な物件に出会えればいいですが、出会えない場合妥協して購入する必要があります。

どうしても妥協できない場合、新居を決めるまでの仮住まいが必要です。

仮住まいが必要になると、賃料だけでなく敷金・礼金など余計な費用がかかります。

また、「今のマンションから仮住まい」と「仮住まいから新居」の2回引っ越しが必要です。

このように、仮住まいのための費用を余分に用意しなければならない点には注意しましょう。

「買い先行」はダブルローン期間がある

買い先行では、新居を先に購入するため住宅ローンで購入すると早々に住宅ローンの返済がスタートします。

そのうえで、今のマンションの住宅ローンを返済中であれば、今のローンと新居のローンのダブルローンになるのです。

新居購入後売却までに時間がかかれば、その分ダブルローンの負担が圧迫してくる点には注意しましょう。

「同時決済」はタイミングを合わせるのが難しい

先述したように、同時決済は理想的ですが現実的ではありません。

また、同時決済を狙おうとすると「売り急いで安値での売却になった」「新居選びのあせってしまった」となる可能性もあります。

同時決済を重視しすぎて買い替えを失敗しては意味がありません。

「同時決済になればいい」くらいの気持ちで、同時決済にならない事態も考えて買い替えを進めておくとよいでしょう。

住み替えローンは審査が厳しい

住み替えローンとは、売却額だけでは今の住宅ローンを完済できない場合に利用できる住宅ローンです。

売却額で完済できない残債を新しい住居の住宅ローンに上乗せして借入れられます。

マンションを売却するには、住宅ローンの完済が必須です。

一般的には、売却額で完済することになりますが、売却額だけでは足りない場合も珍しくありません。

その場合、足りない部分を自己資金で補填しなければ売却できないのです。

しかし、自己資金でも足りないという人も少なくなく、次の選択肢として住み替えローンを利用した売却を検討することになります。

ただし、住み替えローンは、新しい住居の価値以上の借入をするため審査が厳しいという点に注意が必要です。

借入れできたとして、金利が高く返済の負担も大きくなるでしょう。

さらに、将来新居を売却する際にもローン残高が大きく完済できない恐れもあります。

リスクも大きいので、住み替えローンの利用は慎重に判断するようにしましょう。

マンション買い替えのメリット

マンション買い替えにはデメリット以上にメリットもあります。

メリット・デメリットを比較して判断するようにしましょう。

メリットとしては、次の3つが挙げられます。

ライフスタイルにあった生活ができるようになる

買い替えすることで、今よりも生活しやすくなります。

家族の人数が増えた・子どもが大きくなったという状況で、部屋数や広さの足りない家に住み続けるとストレスがかかります。

通勤や通学距離も毎日のことなので、日々ちょっとしたストレスでも積もり続けると大きなストレスになりかねないでしょう。

また、高齢になってから高層階やバリアフリー対策されていないマンションに住んでいると、生活しにくいだけでなくケガなどの恐れもでてきます。

「住みにくい」と感じたら住み替えのタイミングです。

ライフスタイルや家族構成に合った新居に移ることで、日々をストレスなく生活できるようになるでしょう。

持ち家の資産価値を上げることができる

買い替えは生活のしやすさだけでなく、保有する資産の面でもメリットがあります。

建物は築年数が経過するほど資産価値が落ちます。

古いマンションを売却して、新しい住居を購入することで持ち家の資産価値を上げることができるのです。

新居を購入する際には、今の価格だけでなく将来的な資産価値もチェックすることをおすすめします。

駅近や生活に便利な立地というように資産価値が高く落ちにくい物件を選ぶことによって、今は同じ価格でも、将来資産価値が大きく異なってくる可能性があるのです。

住宅ローンが完済できなくても売却ができる

「住宅ローン返済中だと買い替えできないのでは」と思っている方もいるでしょう。

しかし、住宅ローンが残っていてもケースによっては売却できます。

先述したように、マンション売却には住宅ローンの完済が必須です。

住宅ローン返済中は、マンションに抵当権が設定されているため売却できません。

売却するには、抵当権の抹消が必要になり、抵当権抹消の条件が住宅ローンの完済なのです。

住宅ローンの完済は、売却額を充てられるので、売却で完済できるなら問題なく売却に進めます。

また、売却額だけで完済できなくても次のような方法で売却できます。

ただし、上記のような方法を使っても完済できない場合は、売却できないので注意しましょう。

マンション買い替えにかかる費用

マンション買い替えでは、「購入」「売却」に対してさまざまな費用がかかります。

費用を把握しておかなければ、資金計画が狂う可能性があるので注意しましょう。

主な費用としては、次の4つが挙げられます。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社の仲介に対する手数料です。

売却時・購入時で仲介を利用すると、仲介手数料がかかります。

仲介手数料は、法律によって上限が次のように決められています。

売却金額	仲介手数料の上限金額（円）
200万円以下	売買価格の5％＋消費税
200万円~400万円以下	売買価格の4％＋2万円＋消費税
400万円超	売買価格の3％＋6万円＋消費税

例えば、今のマンションを3,000万円で売却し、新しいマンションを4,000万円で購入した場合の仲介手数料は、次の通りです。

項目	詳細
売却時	3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税抜）
購入時	4,000万円×3%＋6万円＝126万円（税抜）

この場合、合計200万円以上の仲介手数料が必要になります。

ただし、上記の額は上限であり、上限内であれば不動産会社は自由に設定できます。

とはいえ、多くの不動産会社は上限ギリギリに設定しているのが一般的です。

仲介手数料には交渉の余地があるので交渉してみたり、もともと低く設定している不動産会社を探してみたりすることで仲介手数料を抑えやすくなります。

また、買取での売却や不動産会社はメーカーから直接購入したというように、仲介以外での売却・購入であれば仲介手数料は発生しません。

司法書士報酬

不動産登記の手続きを司法書士に依頼する際にかかる費用です。

買い替えでは、次のような不動産登記が必要になります。

登記手続きは自分でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

また、売却額で住宅ローン完済する場合は司法書士への依頼を必須としている金融機関も多くあります。

司法書士報酬は、依頼する内容や依頼先によって異なりますが、1～10万円ほどが目安です。

住宅ローン手数料

住宅ローンの借入・完済に関わる手数料として、以下のような費用が発生します。

タイミング	費用	概要	目安額
完済時	一括返済手数料	完済にかかる手数料	1～3万円
新規借入	事務手数料	借入にかかる手数料	定額型：1～10万円 定率型：借入額×2～3％

特に、借入の際の手数料は大きくなるので注意しましょう。

仮に、3,000万円の住宅ローンを組む場合、定率型なら3,000万円×2%で60万円必要です。

利用する金融機関によっては、事務手数料を住宅ローンに組み込めるので事前に確認するとよいでしょう。

また、新規借入時には事務手数料以外にも保証料も必要です。

保証料は「金利に上乗せ」か「事前に一括払い」かのどちらかとなります。

保証会社を利用しないことで保証料0円という商品もあるので、コストを抑えたい場合は探してみるのもおすすめです。

保険料【購入時】

新居購入時には、新居の火災保険料や住宅ローンの団体信用生命保険料などがかかってきます。

火災保険への加入は、利用する金融機関や購入するマンションによっては必須となります。

団体信用生命保険も、基本的には住宅ローンに加入する際に必須です。

火災保険料は、利用する保険会社や契約内容・支払い方により金額は異なります。

団体信用生命保険料は、商品や特約の付帯によって金額が異なりますが、金利上乗せでの支払いとなるので加入時に支払いは発生しません。

マンション買い替えにかかる税金

マンションの買い替えでは、費用だけでなく税金も発生します。

特に税金は、個人の努力で削減できるものではないため、どのような税金がかかるのかを把握しておくことが大切です。

主な税金としては、次の3つがあります。

なお、上記のうち印紙税と登録免許税は必ず発生する税金です。

譲渡所得税は、売却時に利益が出た場合のみ発生します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

印紙税

印紙税とは、課税対象の書類を作成する際にかかる税金です。

マンション買い替えでは、売却時の売買契約書・購入時の売売買契約書とローン契約書（金銭貸借契約書）が印紙税の対象となります。

印紙税は、書類に税額分の収入印紙を貼付・消印することで納税するものです。

税額は、契約書に記載された金額によって異なり、不動産取引での主な価格帯の税額は次のようになります。

契約書の記載金額	印紙税額
500万円超1,000万円以下	1万円
1,000万円超5,000万円以下	2万円
5,000万円超1億円以下	6万円
1億超5億円以下	10万円

なお、不動産売買契約書・工事請負契約書の場合、2024年3月31日までに作成された書類に対しては、以下のような軽減が受けられます。

契約書の記載金額	印紙税額
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	1万円
5,000万円超1億円以下	3万円
1億超5億円以下	6万円

印紙税は、必要な書類への添付や消印忘れで納税できていない場合、税額の3倍を過怠税として納めるというペナルティが科せられます。

仮に、1万円の印紙を貼り忘れると、過怠税は3万円になるので注意しましょう。

譲渡所得税【売却益のある場合】

今のマンションを売却して利益が出た場合、利益は譲渡所得に区分され所得税・住民税の対象です。

この譲渡所得にかかる所得税・住民税を合わせて譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税の計算方法は次の2ステップです。

まず、譲渡所得を算出します。

譲渡所得は、マンションの売却額から取得にかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた額です。

取得にかかった費用には、マンションの購入額だけでなく仲介手数料や印紙税などが含まれます。

ただし、売買契約書や領収書がなく取得費を証明できない場合、概算取得費で計上することになるので注意しましょう。

概算取得費は、売却額×5%です。

きちんと取得費を計上するよりも、概算取得費は計上できる額が小さくその分利益が多く発生してしまう点には注意しましょう。

購入時の領収書などはしっかりと保存しておくことが大切です。

また、厳密に計算する際には取得費からは減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却費の計算は難しくなるので、無料相談や税理士などに相談することをおすすめします。

譲渡費用としては、仲介手数料や印紙税などが計上できます。

これらの費用を差し引いてプラスになった場合は、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、譲渡所得に譲渡所得税の税率を乗じるだけで算出可能です。

税率は、物件の所有期間に応じて異なり次のようになります。

譲渡所得の種類	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	5年以下	5年超
所得税・復興特別所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
税率合計	39.63%	20.315%

所有期間5年を境に、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。

短期譲渡所得は高い税率で課税されるため、所有期間にも注意して売却時期を検討することが大切です。

譲渡所得税が発生する場合、売却した年の翌年に確定申告して納税が必要になります。

確定申告時期は、例年2月16日から3月15日なので、間に合うように準備を進めていきましょう。

確定申告や譲渡所得の計算に不安がある人は、自治体の相談コーナーや税理士への相談をおすすめします。

高額な取引となるマンション売却では利益が大きく掛かる税額も100万円を超えることも珍しくありません。

しかし、譲渡所得税にはさまざまな控除や特例が用意されており、税額を抑えられます。

譲渡所得で活用できる控除については、後述するので参考にしてください。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記の際にかかる税金です。

マンション買い替えで必要になる登記は、主に下記の4つになります。

それぞれ登録免許税は下記のようになります。

登記の種類	登録免許税
抵当権抹消登記	不動産個数×1,000円
抵当権設定登記	借入額×0.4%
所有権移転登記	不動産の評価額×0.2% ※2026年3月31日まで土地は0.15％に軽減
所有権保存登記	不動産の評価額×0.4%

マンション買い替えで使える税額控除

マンション買い替えで特に大きな税額となる譲渡所得税には、さまざまな控除が用意されているので活用することで税負担を抑えられます。

また、譲渡所得税以外にも税額を抑えられる制度もあるので、理解しておくことが大切です。

マンション買い替えで活用できる、主な控除には次のようなものがあります。

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除とは、マイホームの売却であれば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

例えば、譲渡所得が4,000万円のときにこの特例を適用することで、4,000万円－3,000万円で1,000万円が課税対象となります。

譲渡所得額が3,000万円以下であれば、税額を0円にできるため大きな節税が可能です。

ただし、適用には下記のような要件を満たす必要があります。

また、下記のような物件の場合は適用できません。

上記のような条件を満たす必要があるので注意しましょう。

3,000万円特別控除は、次に解説する「10年超所有軽減税率の特例」以外との併用はできません。

どの特例を利用したほうがお得になるかは、しっかりとシミュレーションして決めることが大切です。

所有期間10年超の場合の軽減税率の特例

所有期間10年超の場合の軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得にかかる税率を下記のように軽減できる特例です。

譲渡所得額	6,000万円以下の部分	6,000万円超の部分
所得税・復興特別所得税	10.21%	15.315%
住民税	4%	5%
税率合計	14.21%	20.315%

譲渡所得6,000万円以下の部分で、税率を大きく下げられるので税負担を軽減できます。

この特例を適用するには、次のような要件を満たす必要があります。

また、この特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。

併用できれば大きな節税もできるので、条件を確認して検討してみるとよいでしょう。

特定の居住用財産の買い換えの特例

特定の居住用財産の買い換えの特例では、マイホームを売却して代わりにマイホームを購入した場合（買い替え）、譲渡所得税を将来のマイホーム売却時までに繰り延べできます。

例えば、今のマンションを売却して1,000万円の譲渡所得が出た場合、この特例を適用することでその年に課税されることはありません。

しかし、将来買い替えで購入した新居を売却した時に、2,000万円の譲渡所得が発生すると繰延した1,000万円が加算されて税金が課せられるのです。

また、この特例を適用するには、下記のような要件を満たす必要があります。

この特例は税金の免除ではなく繰延という点には注意しなければなりません。

ただし、将来マイホームを売却しなければ課税されることはないので、税負担を抑えることも可能です。

この特例は、3,000万円特別控除と併用できないため、将来の売却まで視野に入れてシミュレーションしたうえで特例の活用を検討する必要があります。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡所得の計算でマイナスになった場合、税金は課税されません。

しかし、マイナスであっても譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を適用することで、マイナス分を給与所得と相殺できるのです（損益通算）。

給与所得を圧縮できれば、所得にかかる所得税・住民税の負担を減らせられます。

また、その年だけでは相殺できない損失は翌年以降に繰り越せるため、大きな節税が可能です。

この特例には、次の2種類がありそれぞれ制度が異なるので注意しましょう。

「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、マイホームの買い替えで、新居も住宅ローンを利用する場合で適用できます。

一方、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅ローンのあるマイホームをローン残債以下で売却した場合に適用できる特例です。

どちらを適用するかは、売却条件などに合わせて検討するようにしましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローン残高に応じて一定額を所得税から控除できる税制優遇措置です。

年末時点の住宅ローン残高×0.7％を最長13年間控除できます。

住宅ローン控除は、所得税から直接差し引ける税額控除のため、税負担を大きく軽減できます。

新居を住宅ローンで購入する場合は、適用を検討するとよいでしょう。

ただし、適用できるのは借入期間が10年以上残っている住宅ローンがある場合です。

また、住宅性能に応じて控除上限額が異なってくるので注意しましょう。

マンション買い替えの体験談

マンション買い替えは人生でも大きなイベントであり、失敗したくないものです。

買い替えを失敗しないためには、どのような失敗があるのかを把握しておくことで対策できます。

ここでは、マンション買い替えの失敗談・成功談を見ていきましょう。

マンション買い替えの失敗談

まずは、失敗談を紹介します。

よくある失敗談として次のようなケースが挙げられます。

ローンの年齢制限に引っかかってしまった

家の老朽化や子どもの独立を理由に50代を超えて買い替えを決意。

とはいえ、一括で新居を購入するわけにもいかず住宅ローンでの購入が必要なので金融機関へ相談しました。

30年でローンを組もうと相談したのですが、完済時に80歳を超えるため長期のローンが通りません。

ローンを組むには、借入期間を短くする必要があり希望額よりもかなり低い借り入れとなりました。

住宅ローンは基本的に申し込める年齢の上限が決められています。

多くの金融機関で完済時の年齢が70～80歳くらいで設定されているため、高齢になってから長期のローンが組みにくい点には注意しましょう。

また、定年後に住宅ローンの返済が残っていると老後資金を大きく圧迫します。

定年前に完済できるように住宅ローンの設定は慎重に行いましょう。

売却に時間がかかって欲しい家が売れてしまった

住宅ローンが残っている家だったので売り先行で買い替えをスタート。

売却したらすぐに新居が買えるように、売却活動と同時に新居探しもスタートしました。

すると、立地や間取りなど希望の条件にぴったりの家がすぐに見つかったのです。

この家を買いたいと思いましたが、売れるまで資金の目処が付かないため売却まで待つことに。

しかし、売却する家は築年数が古く立地も好条件とはいえないため、なかなか買い手が付きません。

そうこうしているうちに、目星をつけていた家が別の人に買われてしまい、新居探しをゼロからスタートし直す羽目になりました。

売り先行の場合、今のマンションが売れるまで新居の購入ができません。

条件の良い物件であればすぐに買い手が付く可能性が高く、売れるまで待っている間に理想の家が手に入らない可能性があるのです。

引越しが多く大変だった

売り先行で買い替えをしていると、スムーズに購入希望者が現れ売却が決定。

しかし、まだ新居が見つかっていません。

慌てて探すものの、引き渡し前になっても決めきれず、結局賃貸で仮住まいすることになりました。

まずは、仮住まいに引越し、その3か月後何とか新居が決まり新居への引っ越しとなりました。

1回の引っ越しでも荷づくりなど大変だったのに、半年かからずまた引っ越しとなり引っ越し作業だけで費用も体力もかなり削られました。

仮住まいが必要になると、引っ越し作業など余計に発生します。

引越は1回だけでも相当な重労働なものです。

新居が見つかるのは嬉しいことですが、引越しが増えるのは精神的にも費用面でも大きな負担となるでしょう。

マンション買い替えの成功談

次に、成功談について見ていきましょう。

成功談としては次のようなケースが挙げられます。

ライフスタイルに合った家で生活が楽になった

子どもが小学校に上がるのを機に買い替えを決意。

それまで、子ども部屋を確保できなかったですが、新居はしっかりと子ども部屋を確保。

小学校の道具もきちんと収納でき、子どもも自分の部屋を持てたことで喜んでいます。

家族の変化に合わせた家に買い換えることで、より住みやすい環境で生活できます。

買取保証を使って自分のスケジュールに合った住み替えができて満足

転勤に合わせて買い替えすることになり、半年後には売却する必要がありました。

条件はそこまで悪くないマンションだったので、売れるとは思いましたが、時期など不安要素もありました。

そのことを不動産会社に相談したところ、買取保証を進められたのです。

半年間は普通に売却活動して、それでも売れなかったら買取してくれるという契約を結びました、

結局、普通の売却ではなかなか売れませんでした。

売却額は売り出し価格よりも低くなりましたが、希望時期にきっちり売却できたのでその後の転勤もスムーズに進みました。

買取保証とは、一定期間を仲介で売却し期間終了後に不動産会社が買い取る仕組みです。

仲介期間で売却できれば高値での売却が期待でき、仮に売れ残っても一定期間で売却ができるので、売りたい期間が決まっている人のおすすめといえるでしょう。

売却損が出たが税金控除を受けて新居のローン返済が可能になった

築年数の古いマンションを売却したため、売却損が出てしまいました。

そのうえで、新居をローンで購入したため正直資金状況が思わしくありません。

しかし、売却損でも利用できる税金控除があると聞き自治体の相談コーナーで確認したところ「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用できることが判明。

適用後、給与の所得税が大きく軽減され収入がアップ。その分で住宅ローンの支払いを賄えたので生活費を大きく圧迫することがありませんでした。

売却損が出てしまうと、税金は掛かりませんが資金計画が狂うことがあります。

ただ、売却損でも利用できる税金控除があるため、条件を確認して適用することで税負担を大きく軽減できるでしょう。

マンション買い替えシミュレーション

マンション買い替えでは、高額な費用・税金がかかります。

一般的に諸費用の目安は、購入で物件価格の10％ほど、売却で売却額の5～10％ほどといわれているのです。

諸費用まで考慮して資金計画を立てていないと、資金計画が狂ってしまう可能性が高くなります。

ここでは、諸費用について具体的にシミュレーションしていくので、参考にしてください。

シミュレーションの条件は次の通りです。

売却	購入
売却額：3,000万円 所有期間：12年 ローン残債あり 購入時の価格：2,500万円 減価償却費：1,500万円 購入にかかった諸費用：150万円 売却にかかった諸費用：100万円	購入価格：4,000万円 ローン借入：3,000万円

売却にかかる費用は、次の通りです。

項目	費用
印紙税	1万円
仲介手数料	96万円
ローン完済費用	5万円
抵当権抹消登記費用	2,000円
司法書士費用	3万円
合計	105.2万円

譲渡所得は次のようになります。

ちなみに、所有期間12年で長期譲渡所得が課税されると、約355万円が課税されます。

しかし、「3,000万円特別控除」を適用することで、税額は0円となるのです。

一方、購入でかかる費用は次の通りです。

項目	費用
仲介手数料	126万円
抵当権設定登記費用	12万円
所有権移転登記費用	16万円
司法書士費用	5万円
印紙税	1万円
保険料	10万円
住宅ローンの手数料	66万円
不動産取得税（税率4％）	160万円
合計	396万円

よって、上記の買い替えでは売却時に105.2万円、購入時に396万円の約500万円の諸費用が発生します。

このように諸費用は高額になるため、どのような費用が発生するかはしっかりと把握しておくようにしましょう。

マンション買い替えに関するよくある質問

最後に、マンション買い替えに関するよくある質問として下記を見ていきましょう。

マンション買い替えに最適な年齢は？

一概に何歳が最適かいえるものではありません。

買い替えの目的や資産状況に応じて適切な年齢は異なるものです。

ただし、高齢になってからの買い替えは新居にかかる住宅ローンの年齢制限に引っかかりやすくなる点には注意が必要です。

反対に、購入後すぐに買い替えする場合（年齢が若い段階）、住宅ローン残債が高額になる点と短期譲渡所得税に税率になる可能性がある点には、注意しましょう。

マンション買い替えが難しい場合の対処法は？

今のマンションの住宅ローンが完済できないという理由で難しいのであれば、住み替えローンや親・知人から借りるなどで対処できます。

このとき、自己資金や援助・住み替えローンで対処できない場合でも、他のローンで賄う方法はおすすめできません。

他のローンは住宅ローンよりも金利が高く、住宅ローンを返すために金利の高いローンを組むのは現実的とはいえないでしょう。

上記の方法で解消できない場合、売却までの期限が決まっていないなら完済できるタイミングまで待つことをおすすめします。

住宅ローンの返済が滞っているという理由で買い替えする場合は、任意売却という選択肢もあります。

マンションを売るつもりで買うことはできる？

将来売却を視野に入れながら購入することも可能です。

むしろ、売るつもりで購入することをおすすめします。

買い替えで購入した新居が終の棲家になるとは限りません。

将来売却する際、資産価値の高い家かどうかで売却の成功が大きく左右されます。

最初から「売るつもり」という視点も新居選びの基準に入れておくと、将来の売却で有利になりやすいでしょう。

マンション買い替えはローンが残っていてもできる？

ローンが残っている場合でも、条件によっては売却できます。

上記のケースに当てはまれば、住宅ローンが残っていても問題なく売却できるでしょう。

上記の方法でもローンを完済できない場合は、売却できません。

マンションを買い替えて賃貸に出すことはできる？

買い替えで新しく購入した物件をどう使うかは買主の自由です。

住む予定だったが転勤になった、もともと不動産投資のつもりだったなどで賃貸に出すケースもあるでしょう。

ただし、賃貸目的で購入する場合や途中から賃貸に変える場合、物件や売買契約内容によっては制限がかかるため、契約時にしっかりと確認する必要があります。

また、新居を賃貸に出せば当然自分の住む家が別に必要になるため、資金がかかる点には注意しましょう。

賃貸として貸し出すことを検討するなら、売却する予定のマンションを売却せずに賃貸に出す選択肢もあります。

どちらを賃貸に出すとしても、立地や物件の条件によっては入居者が現れないことや、入居者とトラブルになるなど賃貸のデメリットがあることは理解しておくことが大切です。

マンション買い替えのまとめ

マンション買い替えのタイミングや方法、費用や税金についてお伝えしました。

マンション買い替えでは、「今のマンションの売却」と「新居の購入」という大きな取引を同時に行うため、慎重な計画が必要です。

マンション買い替えのタイミングは、ライフスタイルの変化など「買い替えが必要」と感じたタイミングが最適といえます。

また、買い替えるには「売り先行」「買い先行」「同時決済」のいずれかの方法を選ぶ必要があるので、資産状況やメリット・デメリットに応じで選ぶようにしましょう。

マンション買い替えは費用・税金もかかるので、利用できる控除などしっかりと調べて費用を抑えられるようにすることも大切です。

この記事を参考に、満足いくマンション買い替えができるようにしてください。